Lass mich die Spannung hier beenden. Alles begann, als ich Sam eine E-Mail schrieb und fragte, ob ich einen Artikel schreiben könnte. Ich wollte darüber schreiben, warum die meisten Menschen nicht früh in Rente gehen können. Bald erhielt ich eine Samurai-ähnliche Antwort von Sam: "Vielleicht sind Ihre 500.000 $ steuerfreien Gewinne in den Tiefen von Armageddon? Wie kann irgendjemand jederzeit Geld verdienen und der Segen der Immobilien als eine großartige Steueroase für Singles und Paare? "Wie kann ich dem Typen, der unheimliche Fähigkeiten hat, eingängige Titel zu finden, nein sagen?
Zurück zum Jahr 2004. Der Markt für Gewerbeimmobilien - insbesondere Hotels - entwickelte sich gut. Lehman galt noch immer als eine bedeutende Finanzinstitution. Ich habe auf ein Comfort Inn geboten, das der Laselle Bank gehörte. Dieses Hotel war gut, aber der Besitzer hat es kürzlich refinanziert, hat eine Million Dollar in bar ausgezahlt und das Gut gerne an die Bank zurückgegeben. Es war lächerlich einfach, Banken damals zu schrauben.
Ich wusste, dass das Hotel ein paar Hunderttausend Verbesserungen benötigte. Aber ich berechnete, dass ich in dem Preis, den ich geboten habe, um sicherzustellen, dass ich es vom ersten Tag an profitabel laufen kann, sollte ich es kaufen. Ich wusste, dass es viele Bieter gab, also waren meine Hoffnungen nicht zu hoch.
Glück klopfte an meine Tür
Dieses Hotel erwirtschaftete den größten Teil seiner Einnahmen in den Sommermonaten. Ich renovierte das Anwesen und erhöhte ADR (Average Daily Rate), um von den Verbesserungen zu profitieren. Wie erwartet stiegen die Hotelumsätze in den ersten drei Jahren in Folge kontinuierlich. Und dann ist etwas passiert. Erinnern Sie sich daran, dass die Gaspreise im Sommer 2008 sprunghaft angestiegen sind? Um die Dinge am schlimmsten zu machen, war mein Hotel stark abhängig von loyalen Senioren, die während der Sommermonate von Mittelwesten nach Florida reisten. Nun, sie haben aufgehört, Ausflüge in den sonnigen Zustand zu machen.
Als ich darüber nachdachte, wie ich die Ausgaben bei einem Umsatzrückgang reduzieren konnte, bot mir ein Gentleman 2,4 Millionen Dollar für das Hotel an. Ich fand heraus, dass er sein Verfahren aus einer anderen Immobilientransaktion unter Verwendung von 1031 Exchange anlegen musste, um zu vermeiden, dass Onkel Sam eine stattliche Summe zahlte.
Ich nahm an, dass der Zeitpunkt reif war, als meine Hoteleinnahmen zurückgingen, während dieser Gentleman in 45 Tagen in eine andere, ähnliche, gewerbliche Immobilie investieren musste. Also war er extrem motiviert, diesen Deal abzuschließen.
Wie ich das Armageddon geschlagen habe
Als ich nach dem Verkauf des Hotels an dem Tag, an dem Lehman Brothers zusammenbrach, erleichtert aufatmete, riet mir mein Steuerberater, dass ich Kapitalgewinnsteuern in Höhe von 110.000 Dollar zahlen werde (545.000 Dollar Profit plus 194.000 Dollar Abschreibung bei 15 Prozent). Autsch! Das war sicher ein Schock.
Da ich viel über den Käufer gehört habe, der 1031 Tauschwagen ausübte, um die Transaktion abzuschließen, suchte ich schnell nach dem Begriff 1031 Tausch, um Wege zu finden, Onkel Sam zu verraten.
1031 Austausch
Ich bin fest davon überzeugt, dass die amerikanischen Steuergesetze von den Vermietern geschrieben wurden. Es gibt keinen Steueroasen für die Gewinne aus unerwarteten Gewinnen, aber es gibt eine mächtige Steuererleichterung, 1031 Tausch, für Immobilienbesitzer, um zu vermeiden, Steuern auf die Kapitalgewinne zu zahlen.
Die Theorie hinter Section 1031 ist, dass, wenn ein Grundstückseigentümer den Verkaufserlös in eine andere Immobilie reinvestiert hat, der wirtschaftliche Gewinn nicht in einer Weise realisiert wurde, die Mittel zur Zahlung von Steuern generiert. Mit anderen Worten, die Investition des Steuerpflichtigen ist immer noch dieselbe, nur die Form hat sich geändert (z. B. unbebautes Land, das gegen Wohngebäude getauscht wurde). Es wäre daher unfair, den Steuerzahler zu zwingen, Steuern auf einen "Papiergewinn" zu entrichten. - 1031.org
Solange Sie eine ähnliche Immobilienanlage innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf Ihrer Immobilie finden können, können Sie das Armageddon schlagen. Sie müssen eine qualifizierte Vermittlungsfirma finden, um die Transaktion zu erleichtern. Diese Agenturen sind vom Finanzministerium qualifiziert, um den gesamten 1031-Austauschprozess zu erleichtern. Sie müssen eine kleine Gebühr zahlen, aber Sie sparen Tausende oder Hunderttausende an Kapitalgewinnen, indem Sie am 1031-Austauschprozess teilnehmen.
Ich fand ein Einkaufszentrum und ein Gewerbegebiet zu einem günstigen Preis aufgrund der schlimmsten Rezession, die wir Ende 2008 hatten. Der einzige Vorbehalt des 1031-Tauschs ist, dass man eine strenge Zeitlinie einhalten muss, um eine ähnliche Investition einzugehen. Glücklicherweise fand ich diese Investitionen nach 30 Tagen.
Onkel Sam ist definitiv nicht glücklich mit denen, die ihn betrügen, aber du musst tun, was das Beste für dein Geld ist. Genau deshalb denke ich, dass die "Buffett-Regel" nicht funktionieren wird, wenn wir nicht das progressive Steuersystem beseitigen und eine faire Steuer einführen. Sind Sie einverstanden?
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Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus.