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Die Schönheit eines wirtschaftlichen Abschwungs ist ein billiger Kredit. Im Jahr 2016 sieht es wackelig aus, da Investoren in Anleihen fliehen und damit die Zinsen drücken. Jeder sollte jetzt die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree überprüfen. Sie haben eines der größten Darlehensnetzwerke überhaupt. Es gibt keine Verpflichtung.

Refinanzierung kann ein entmutigender Prozess sein, aber es sollte nicht mit dem richtigen Vertreter und der richtigen Einstellung sein.

Ich habe vor kurzem eines meiner Mietobjekte im Jahr 2016 refinanziert und jetzt ist es eine gute Zeit, um Ihnen einige wichtige Dinge zum Nachdenken und Bewerten mitzuteilen. Hoffentlich können Sie am Ende dieses Artikels eine fundierte Entscheidung treffen und dadurch viel Geld sparen!

INFLATION

Zu wissen, wann man sich refinanziert, ist wie ein Bond Trader. Bond-Trader sind von Inflationsannahmen besessen, und Sie sollten zumindest eine Grundannahme haben. Offensichtlich gab es in letzter Zeit eine enorme monetäre Expansion, die letztlich zu einer höheren Inflation führen sollte. Grundlegende Wirtschaftstheorie sagt, dass für jede neue gedruckte $ 1-Dollar-Rechnung ein $ 1-Anstieg der Preise im Gesamtkorb von Waren irgendwann werden wird. Das Schlüsselwort ist schließlich, das Jahrzehnte weg sein könnte.

Die Menschen haben auf eine höhere Inflation und daher höhere Zinsen für das letzte Jahrzehnt gewartet. Ironischerweise sind diejenigen mit kurzfristigen Festhypotheken (ARMs) die Gewinner dieses Jahrhunderts, weil die Sätze auf niedrigere Niveaus zurückgesetzt werden, als sie ursprünglich festgelegt waren!

Die Inflation ist seit über 25 Jahren rückläufig, und ich sehe wenig Grund zu erwarten, dass die Inflation angesichts der gewaltigen Produktionslücke in der Wirtschaft plötzlich steigen wird. Wenn die Inflation zu steigen beginnt, wissen Sie zumindest, dass Ihr Vermögen per definitionem auch im Nominalwert steigt.

Die zu betrachtende Figur ist die 10-jährige US-Treasury-Rendite. Derzeit bei 3.4% 2%  2.7% 1.85% 2,2% ab 1H2016, die Rendite schwankt nahe bei Allzeittiefs. Inzwischen haben sich die Spreads zwischen den Treasury-Renditen und den Hypothekenzinsen der Banken seit der Krise verringert. Die meisten langfristigen Durationshypotheken sind mit der 10-jährigen Anleiherendite verbunden, daher beobachten Sie, wann immer Sie den Börsenkrach sehen, dass die Anleihepreise steigen und die Renditen fallen. Dies ist die genaue Zeit, um Ihren Hypothekenmakler anzurufen.

DAUER

Nachdem Sie nun eine Inflation angenommen haben, sollten Sie darüber nachdenken passend zu Ihrer festen Zinssatzdauer mit der Zeit, die Sie planen, den Kredit zu halten oder abzuzahlen. Zum Beispiel, wenn Sie planen, Ihr Eigentum für immer zu halten, aber so lange Zeit brauchen, um die Hypothek wie möglich abzuzahlen, ist es für Sie notwendig, eine 30-jährige feste Hypothek zu nehmen. Ihr Basisszenario ist, dass Sie Ihre Hypothek in 30 Jahren vollständig zurückzahlen, aber ich schlage vor, dass Sie extra bezahlen, wenn Sie langfristige Zinskosten sparen können.

Auf der anderen Seite, wenn Sie planen, nur Ihre Immobilie für 5 Jahre zu halten, oder planen, die Hypothek in 5 Jahren abzuzahlen, macht es Sinn, eine 5/1 ARM (einstellbare Rate Hypothek), vor allem, wenn Sie denken, zu nehmen die Inflation bleibt gutartig.

Angenommen die Zinskurve ist aufwärts geneigtKredite mit längerer Laufzeit haben höhere Zinssätze. Dies ist eine Tautologie zum größten Teil, außer in Zeiten extremer wirtschaftlicher Not, in denen die Renditekurve flacher wird, oder umgekehrt, wenn die Leute ihr Geld so flüssig wie möglich haben wollen. Unter der Annahme einer normalen aufsteigenden Renditekurve zahlen Sie eine höhere Rate für eine Hypothek mit längerer Laufzeit.

Aktuelle 30-jährige konforme Hypothekenzinsen sind ungefähr 4.75%-5.25% 4.25%, 3.875% 3,5% während 5/1 ARM (5 Jahre fixiert und danach schwimmend) sind 4-4.25% 3.125% 2,25% wie 1Q2016. Deshalb ermutige ich euch alle dazu Suchen Sie nach dem neuesten Hypothekenzinssatz auf Ihrer Immobiliekostenlos, wenn Sie dies nicht in den besten 6 Monaten getan haben. Die Preise sind weiter gesunken und Sie sparen eine Menge Geld!

REFINANZIERUNGSKOSTEN

Das sind eine Menge Kosten, die in Refinanzierung gehen, die leider in die Ersparnisse der Refinanzierung essen. Die Art, über Kosten nachzudenken, ist Erhalten Sie die Gesamtkosten der Refinanzierung geteilt durch die monatlichen Einsparungen der Refinanzierung, um zu sehen, wie viele Monate es dauert, um die Gewinnschwelle zu erreichen.

Nehmen wir beispielsweise an, es kostet 3.000 USD, um ein Darlehen von 400.000 USD von 5,25% auf 4,25% zu refinanzieren. Ihre monatliche Zahlung geht von $ 2.375 auf $ 2.135 für eine Ersparnis von $ 240. Nehmen Sie die $ 3.000 Refinanzierungskosten geteilt durch $ 240 = 12.5. Mit anderen Worten, es dauert 12,5 Monate, bis Sie von einer Refinanzierung profitieren.

Wenn Sie planen, 360 Monate (30 Jahre fest) zu nehmen, um Ihre Hypothek abzuzahlen, würden Ihre tatsächlichen Einsparungen 83.400 $ (347 Monate X 240 $) die 3.000 $ Kosten machen, um ein Kinderspiel zu refinanzieren. Ironischerweise sparen Sie weniger, wenn Sie Ihren Kredit schneller von einem Refinanzierungsstandpunkt abzahlen.

Sie sollten auch Ihren Broker fragen was wären die Kosten, um zu einem höheren Satz zu refinanzieren?. In diesem Beispiel könnten Sie eine "Gutschrift" für Ihre Kosten erhalten, wenn Sie für 4,75% statt 4,25% refinanziert haben und dadurch weniger Geld übrig haben. Das allgemeine Faustregel Ist das, wenn Sie vorhaben, in Ihrem Haus seit über 5 Jahren zu bleiben, und es nicht mehr als 20 Monate kostet, bis Sie die Gewinnschwelle erreichen, sollten Sie sich refinanzieren.

30 JAHRE FESTE vs. JUSTIERBARE RATE HYPOTHEKEN

Der Vorteil eines festen 30-Jahres-Darlehens ist, dass Sie wissen, was Ihre Zahlungen für 30 Jahre sind. Die Zahlung wird sich nie ändern, nur die Mischung zwischen Kapital und Zinsen. Als langfristiger Festzins zahlen Sie das "Privileg" der Sicherheit.

Mit einem 5-Jahres-ARM zum Beispiel zahlen Sie einen niedrigeren Zinsbetrag dafür, dass Sie nicht wissen, wie hoch Ihr Hypothekenzins im Jahr 6 sein wird. Gut ist, dass es im Allgemeinen eine Deckelung von 5% gibt.Das Schlimme ist, Ihre Zahlungen könnten sich buchstäblich von 4,25% in diesem Beispiel auf 9,25% mehr als verdoppeln!

Wenn Sie die 30-jährige feste Hypothek genommen haben, werden Sie im Jahr sechs immer noch bei 5,25% sein. Daher ist es wichtig, eine starke Überzeugung zu haben, wo die Inflation und damit die Zinssätze ansteigen.

Die Leute denken, dass variabel verzinsliche Hypotheken gefährlich und schlecht sind. Es ist einfach nicht wahr. Ein ARM ist eine wunderbare Option, um Geld zu sparen, indem Sie einen niedrigeren Zinssatz zahlen, wenn Sie glauben, dass die Inflation gut ist, und wenn Sie nur planen, das Eigentum für eine kürzere Anzahl von Jahren zu halten. ARMs kommen in der Regel in 1, 3, 5, 7 und 10 Jahren.

PITA-FAKTOR (Schmerz im A ** -Faktor)

Es wäre schön, wenn man sich einfach die Daumen drücken und die Kreditbedingungen ändern könnte. Leider ist es nicht so einfach und Sie müssen mindestens 5 Stunden Ihrer Zeit damit verbringen, mit Ihrem Hypothekenvertreter zu sprechen und die Unterlagen vorzubereiten und zu unterschreiben. Ein guter Agent sollte in der Lage sein, Ihnen alle notwendigen Dokumente zu geben, die Sie benötigen, um die Dinge in Gang zu bringen.

Der Prozess dauert in der Regel etwa einen Monat, da die Bank das Darlehen auszahlen muss, senden Sie einen Gutachter, um das Kredit-zu-Wert-Verhältnis zu ermitteln, überprüfen Sie Ihr Einkommen und Vermögen, gehen Sie durch die Titelgesellschaft, um die richtigen Dokumente zu erhalten, Versicherung zu ziehen Aufzeichnungen von der Hausbesitzer-Vereinigung, und Sie dazu bringen, alles zu unterschreiben.

Je weniger du machst und je weniger du beschäftigt bist, desto mehr solltest du in die Refinanzierung schauen! Wenn Sie andererseits mit Ihrem Kredit zufrieden sind, nicht viel Zeit haben und eine Menge Geld verdienen, ist Ihre Zeit mehr wert als die Kopfschmerzen, die Sie durchmachen werden, um im obigen Beispiel $ 16.000 zu sparen .

Alles zusammenfügen

Wenn Ihr Hypothekenzins derzeit über 5% liegt, sollten Sie sich an die Hypothekenabteilung Ihrer lokalen Bank wenden und fragen, welche Preise zu welchem ​​Zeitpunkt aktuell sind. Der Anruf ist kostenlos, und Sie werden im Laufe der Jahre möglicherweise Tausende sparen.

Zur Erinnerung: 1) fragen Sie nach Preisen 1% niedriger als Ihre bestehenden Hypothekenzinssatz, 2) passen Sie Ihre feste Zinsdauer mit der Länge, die Sie planen, das Darlehen zu bezahlen und / oder besitzen das Eigentum, 3) Berechnen Sie die Break-Even-Dauer durch Addieren der Kosten der Refinanzierung geteilt durch die monatlichen Einsparungen, 4) Erwägen Sie die Refinanzierung des Darlehens, wenn die Break-Even-Dauer unter 20 Monaten (niedriger desto besser) und Sie planen, das Darlehen länger als 5 Jahre zu halten.

Wenn etwas unklar ist, zögern Sie nicht zu fragen! Ich war an einem Dutzend Darlehen mit verschiedenen Arten von Immobilien beteiligt, und vielleicht werde ich sehr bald mit einer weiteren eingehen.

Empfehlungen

Suche nach einer Hypothek: Die Hypothekenzinsen sind nach dem Brexit eingebrochen, und US-Vermögenswerte werden aufgrund unserer Stabilität offensiv von Ausländern gekauft. Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren. Ihr Ziel sollte es sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten möglichen Zinssatz zu erhalten. Dies ist genau das, was ich getan habe, um einen 2.375% 5/1 ARM für meine letzte Refinanzierung einzubauen. Für diejenigen, die Immobilien kaufen möchten, ist das Gleiche in Ordnung. Wenn Sie einen guten Deal gefunden haben, sich die Zahlungen leisten können und planen, die Immobilie für mehr als 10 Jahre zu besitzen, würde ich eine neutrale Inflation bekommen und von den niedrigen Zinsen profitieren.

Sehen Sie sich Immobilien-Crowdsourcing-Möglichkeiten an: Wenn Sie nicht über die Anzahlung verfügen, um eine Immobilie zu kaufen, oder wenn Sie Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares an, eines der größten Immobilien-Crowdsourcing-Unternehmen heute. Immobilien sind eine Schlüsselkomponente eines diversifizierten Portfolios. Mit Real Estate Crowdsourcing können Sie Ihre Immobilieninvestitionen flexibler und effizienter gestalten, indem Sie über Ihre Wohnorte hinaus für die bestmögliche Rendite investieren. Zum Beispiel liegt die Obergrenze in San Francisco bei etwa 4% - 5%, im mittleren Westen jedoch bei über 10%, wenn Sie nach rein investierenden Renditen suchen. Registrieren Sie sich und werfen Sie einen Blick auf alle Wohn-und kommerziellen Investitionsmöglichkeiten im ganzen Land, die Realtyshares zu bieten hat. Es ist frei zu schauen und zu entdecken.

Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus.

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