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Fundrise Heartland eREIT ™ Review: Immobilien-Crowdfunding für nicht akkreditierte Investoren

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Nach der Veröffentlichung meines Posts Focus On Trends: Warum ich in das Heartland of America investiere, haben einige Leser darauf hingewiesen, dass Fundrise, eine der führenden Immobilien-Crowdfunding-Plattformen, ein Heartland eREIT anbietet. Letztes Mal, als ich 2016 über sie geschrieben habe, hatten sie gerade ein Income and Growth eREIT ™, also ist es toll zu sehen, dass sie neue Produkte angeboten haben, um die Nachfrage zu befriedigen.

Eines der einzigartigen Dinge an allen eREITs ™ von Fundrise ist, dass Sie aufgrund der Regulation A + von Titel IV des JOBS Act kein akkreditierter Investor sein müssen ($ 200K + Einkommen, $ 1M + Nettovermögen ohne Hauptwohnsitz). Regulation A + ist eine Art von Angebot, das es privaten Unternehmen ermöglicht, von nicht akkreditierten Investoren bis zu 50 Millionen US-Dollar aufzubringen. Stellen Sie sich Reg A + vor wie einen Mini-IPO, aber mit niedrigeren Gebühren als beim traditionellen IPO-Prozess.

Angesichts der Tatsache, dass ich in den nächsten 10 Jahren im Kernland bullish bin, klingt das Heartland eREIT ™ wie eine vielversprechende Investition. Meine 7-jährige CD mit 4% ist endlich fällig, und ich würde sie gerne wieder reinvestieren. Lassen Sie uns einen tiefen Tauchgang machen, um alle Vor- und Nachteile zu verstehen.

Fundrise Heartland eREIT ™ Übersicht

Unten sind einige Informationen, die ich direkt von der Fundrise Website genommen habe, gefolgt von einigen Fragen und Antworten und meinen Gedanken am Ende.

1) Ziel

2) Zeithorizont

3) Kernland Geographie

4) Stichprobe der laufenden Investitionen

5) Anlagestrategie

Ziemlich ausgeglichen

Wichtige Fragen und Antworten

Hier sind alle Fragen, über die ich mich gewundert habe. Einige der Antworten stammen von ihrer Website und andere direkt von der Firma.

Was ist ein EREIT ™?

Ein "eREIT ™" ist ein von Rise Companies Corp. (der Muttergesellschaft von Fundrise, LLC) gesponserter Immobilien-Investmenttrust oder REIT, der den Anlegern direkt online angeboten wird, ohne Makler oder Verkaufsprovisionen. Jedes eREIT ™ beabsichtigt, in einen diversifizierten Pool von gewerblichen Immobilien wie Wohnungen, Hotels, Einkaufszentren und Bürogebäude aus dem ganzen Land zu investieren.

Wie verdiene ich Geld?

Sie verdienen potenzielle Renditen basierend auf den Immobilienanlagen, die von jedem eREIT ™, in das Sie investieren, getätigt werden. Durch die Investition in ein eREIT ™ erwerben Sie Stammaktien einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Das eREIT ™ wiederum verwendet den Erlös aus dem Verkauf von Stammaktien, um in gewerbliches Immobilienvermögen zu investieren.

Als Investor haben Sie Anspruch auf Ihren anteiligen Anteil an allen Erträgen, die das eREIT ™ verdient und ausschüttet. Es wird erwartet, dass die Ausschüttungen vierteljährlich erfolgen, beginnend nach dem ersten vollen Quartal des Geschäfts, das voraussichtlich das erste volle Quartal nach dem Start eines bestimmten eREIT ™ -Angebots an Stammaktien sein wird. Es kann jedoch nicht garantiert werden, dass eREIT ™ profitabel ist, und Anleger können einen teilweisen oder vollständigen Verlust ihrer Anlage erleiden.

In was investiere ich?

Ein REIT ist eine Gesellschaft, die das Kapital vieler Einzelinvestoren kombiniert, um in einen diversifizierten Pool von Gewerbeimmobilien zu investieren. Ein REIT ist verpflichtet, mindestens 90% des jährlichen steuerpflichtigen Einkommens an Anleger zu verteilen.

Was sind die Kosten und Gebühren, die mit der Investition in ein eREIT ™ verbunden sind?

Unter der Annahme eines vollständig gezeichneten Angebots erwartet jedes eREIT ™ eine Erstattung der Organisationskosten von ca. 2%, Marketing- und Vertriebskosten für jedes Angebot von bis zu 1% sowie jährliche laufende Vermögensverwaltungsgebühren und Betriebskosten von ca. 1-1,5%.

Das Vorstehende erhebt jedoch keinen Anspruch auf eine vollständige Erläuterung der mit jedem eREIT ™ verbundenen Gebühren, die unter den eREITs ™ variieren können und in vollem Umfang durch die im Abschnitt "Management Compensation" jedes eREITs ™ enthaltenen Angaben qualifiziert sind Angebots-Rundschreiben, die unter https://fundrise.com/oc verfügbar sind.

Kann ich meine Aktien einlösen (verkaufen)?

Ja, mit einigen Einschränkungen. Während Sie Ihre Anlage als langfristig betrachten sollten, hat jeder eREIT ™ einen vierteljährlichen Rücknahmeplan verabschiedet, bei dem die Anteilinhaber unter bestimmten Bedingungen verlangen können, dass ein eREIT ™ einige oder alle Anteile am Ende eines jeden Quartals zurückgibt. Wir können nicht mehr als 5% der gesamten ausstehenden Aktien eines eREIT ™ in einem bestimmten Jahr zurückgeben.

Was sind die Risiken?

Die Investition in ein eREIT ™ birgt eine Reihe von Risiken und sollte nur von erfahrenen Anlegern in Betracht gezogen werden, die die damit verbundenen Risiken verstehen und dem Verlust ihrer gesamten Anlage standhalten können. Alle Anleger sollten den Abschnitt "Risikofaktoren" jedes eREIT ™ -Angebots-Rundschreibens sorgfältig lesen.

Was sind die Unterschiede zwischen den eREITs?

Die Hauptunterschiede zwischen den eREITs ™ sind (i) die Vermögenswerte, die jedes eREIT ™ zu erwerben beabsichtigt und (ii) die individuelle Anlagestrategie jedes eREIT ™ (die je nach Standort, Typ und Anlagestruktur des Vermögenswerts variieren können). Anleger in einem eREIT ™ sind ausschließlich gegenüber den Vermögenswerten des eREIT ™ exponiert und haben kein Engagement in den Vermögenswerten eines anderen eREIT ™.

Zum Beispiel beabsichtigt das Einkommen eREIT ™ Vermögenswerte zu erwerben, die Renditen auf einer aktuelleren Basis zahlen, die vorhersehbarere und zuverlässigere Cashflows erzeugen soll; Das Growth eREIT ™ beabsichtigt jedoch, Vermögenswerte zu erwerben, von denen erwartet wird, dass sie im Laufe der Zeit eine höhere Wertsteigerung aufweisen, was zu höheren Renditen, aber weniger häufigen Ausschüttungen führen kann.

Was ist der Mindestanlagebetrag?

$1,000.

Was ist die letzte erklärte vierteljährliche Dividende für das Heartland eREIT ™?

Das Heartland eREIT ™ erklärte für das erste Quartal 2017 eine annualisierte Dividende von 8,25% nach Gebühren.

Wie oft werden Dividenden gezahlt?

Vierteljährlich.

Gibt es eine Möglichkeit, die Preisentwicklung des eREIT zu verfolgen?

eREIT ™ -Anteile werden anfänglich zu 10,00 US-Dollar pro Aktie angeboten, ein Wert, der von unserem Manager willkürlich festgelegt wurde. Nach einer anfänglichen Anlaufphase wird der Nettoinventarwert (NAV) je Aktie vierteljährlich angepasst. Jede NAV-Anpassung für die eREITs ™ wird entsprechend auf der entsprechenden SEC Edgar-Webseite vorgenommen.

Wie werden Einkommen und Verkauf des eREIT steuerlich behandelt?

Im Steuerabschnitt unserer FAQs wird erläutert, wie diese behandelt werden und welche Formulare Anleger erhalten. Sie sollten ein Formular 1099-DIV für die Dividenden und Formular 1099-B für alle Verkäufe erhalten.

Was kostet der Kauf? Oder sind die Kosten eingebettet?

Der Kaufpreis pro Aktie wird in jedem Steuerquartal angepasst und entspricht dem höheren Wert von (i) 10,00 USD pro Aktie oder (ii) der Summe unseres Nettoinventarwerts (NIW) dividiert durch die Anzahl unserer ausstehenden Stammaktien Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres (NAV je Aktie).

Wie groß ist das verwaltete Vermögen jedes Ihrer EREITs?

Der aktuellste Status der eREIT ™ Angebote kann auf jeder eREITs ™ SEC Edgar Einreichung gefunden werden.

Ab dem 3. Januar 2017 hat Fundrise einen Bruttoemissionserlös von ca.

  • 6,43 Millionen US-Dollar aus abgerechneten Abonnements im eREIT ™ der Ostküste
  • 5,55 Mio. USD aus abgewickelten Abonnements im Heartland eREIT ™
  • 7,01 Millionen US-Dollar aus abgerechneten Abonnements im West Coast eREIT ™

Ab dem 3. Januar 2017 hat Fundrise einen Bruttoemissionserlös von ungefähr (vollständig gezeichnet) erzielt:

  • 50 Millionen US-Dollar aus abgerechneten Abonnements im Income eREIT ™
  • 50 Millionen US-Dollar aus abgerechneten Abonnements im Growth eREIT ™

Warum sollte man? EREIT ™ sein geschlossen? Was ist die Grenze für die Größe?

Die eREITs für Einkommen und Wachstum sind zu diesem Zeitpunkt vollständig gezeichnet. Basierend auf den Vorschriften, unter denen wir unsere eREITs ™ anbieten, sind wir darauf beschränkt, in jedem Jahr bis zu 50 Millionen Stammaktien zu erwerben.

Persönliche Gedanken

Attraktives Leistungspotenzial. Mit einer annualisierten Rendite von 8,25% nach Abzug der Gebühren (ich habe das zweimal geprüft), Das Heartland eREIT ™ ist relativ attraktiv, wenn es diesen Betrag tatsächlich vierteljährlich auszahlt.

Derzeit nur drei Staaten ausgesetzt. Ich bin ein Fan von Texas und Colorado Immobilien (nicht so viel Illinois). Wie auch immer, ich habe mich über die anderen Kernländer wie Nebraska, Kansas und Oklahoma gewundert. Eine größere geografische Diversifizierung wäre wünschenswert. Ich gehe davon aus, dass sie ihr geografisches Portfolio erweitern werden.

Flexibilität und Vielfalt. Für nicht akkreditierte Anleger sind diese spezialisierten eREITs ™ eine einfache Möglichkeit, ein spezifisches regionales Immobilienengagement mit einer niedrigen 1.000-Dollar-Hürde zu erhalten, da Fundrise über ein West eREIT ™, Heartland eREIT ™ und East eREIT ™ verfügt. Es ist gut, in der Lage zu sein, zu diversifizieren, wo Sie derzeit physisches Eigentum mieten oder besitzen, besonders für Leute, die in teuren Küstenstädten wie SF, LA, San Diego, NYC und Washington DC leben, wo sich der Immobilienmarkt verlangsamt.

Liquiditätsbeschränkungen. Im Gegensatz zu einem öffentlich gehandelten REIT passt ein eREIT ™ seinen Nettoinventarwert (Preis) vierteljährlich an. Wenn Sie außerdem Geld vom eREIT ™ benötigen, können Sie nur einmal im Quartal verkaufen. Daher ist es wichtig, dass Sie nur Geld anlegen, das Sie sich für die Dauer des Zeithorizonts des Fonds leisten können.

Kostenquote. Der größte Knick mit Regulation A + ist, dass jedes eREIT ™ nur maximal 50 Millionen Dollar groß sein kann. Mit Kosten von bis zu 1.000.000 $ pro Jahr beträgt die niedrigste Kostenquote daher 2% (1M $ / 50M $). Sie können sehen, wie sich die Kosten wirklich belasten können, wenn sie nicht im Einklang mit dem Vermögenswachstum verwaltet werden.

Um mit der Kostenbremse zu helfen, gibt es einen wichtigen Abschnitt im Angebotskreis genannt Gebührenbefreiungs-Support was grundsätzlich besagt, dass die Verwaltungsgesellschaft für einen bestimmten Zeitraum auf die Verwaltungsgebühren verzichten kann, bis genügend Vermögenswerte angesammelt sind.

Es kommt nicht um die Tatsache, dass 2% eine hohe Gebühr im Vergleich zu den meisten anderen Anlagemöglichkeiten da draußen ist. Die Hoffnung für Anleger ist, dass Fundrise für diese Gebühr die besten Investments auswählen kann, die die höchsten risikoadjustierten Renditen bieten, da es oft schwer ist zu sagen, welche am besten ist, da sie alle ziemlich gut klingen.

Angesichts der Tatsache, dass die ersten beiden eREITs ™ schnell voll ausgelastet sind, werden diese drei regionalen eREITs ™ wahrscheinlich auch so aussehen, wodurch die Kosten auf eine breitere Basis verteilt werden. Strategisch möchten Sie der letzte Investor sein, um beizutreten, um den niedrigsten Prozentsatz der Kosten zu bezahlen. Aber Sie könnten auch das Boot vermissen.

Produkt bietet Expansionspotenzial. Sobald die Kapazität jedes eREITs bis zu 50 Millionen US-Dollar beträgt, muss ein Investor warten, bis das nächste eREIT ™ angelegt ist. Ich kann mir ein Szenario vorstellen, in dem Fundrise das Heartland eREIT ™ II, III, IV, V usw. herstellt.Wenn Fundrise die Manpower hat, werden sie nicht nur spezifische Angebote für akkreditierte Investoren auf ihrer Plattform haben, sie werden auch ein großes Portfolio von eREITs ™ für nicht akkreditierte Investoren haben. 20 EREITs bis zur Kapazität ist ein kühles Vermögen von 1 Milliarde Dollar.

Innovativ. Sie müssen auf Fundrise selber wetten, da der JOBS Act erst im Jahr 2012 verabschiedet wurde. Fundrise wurde 2011 zum ersten Mal mit einem Startkapital finanziert und hat seither ca. 41 Millionen Dollar eingenommen. Sie haben kürzlich ihre eigene Regulation A + -Finanzierung durchgeführt, indem sie ein "Internet Public Offering" von ihren bestehenden Mitgliedern organisiert haben.

Mehr als 2.300 Fondrise-Mitglieder - darunter Investoren in allen 50 Staaten - nahmen laut dem Unternehmen am Internet-Angebot teil. Investoren mussten mindestens 200 Aktien - oder 1.000 Dollar - kaufen, um an dem Angebot teilzunehmen. Und nur bestehende Anleger mit Fundrise konnten teilnehmen. Insgesamt hat ihr öffentliches Internet-Angebot eindrucksvolle 14,6 Millionen Dollar eingebracht, was bedeutet, dass sie nach der letzten Fundraising-Finanzierung mindestens 54,6 Millionen Dollar an Spenden gesammelt haben.

Ihr Börsengang und die Schaffung der eREIT ™ -Kategorie ist ziemlich zukunftsorientiert.

Fazit

8,25% ist eine annualisierte Nettorendite nach Abzug der Gebühren für das Heartland eREIT ™, da es ungefähr das 3,5-fache der aktuellen risikofreien Rendite (10-jährige Anleiherendite) ist. Ich mag die Tatsache, dass es im Gegensatz zur P2P-Kreditvergabe einen tatsächlichen Wert hinter der Investition gibt, der für den Fall, dass wir eine harte Phase erreichen, erarbeitet werden kann.

Für diejenigen, die nach einer geografischen Immobiliendiversifikation suchen und keine akkreditierten Investoren sind, ist das Heartland eREIT ™ eine Lösung für meine Investition in das Kernland. Für diejenigen, die akkreditiert sind, können Sie Ihr eigenes Immobilien-Crowdfunding-Portfolio individuell mit einem Immobilien-Crowdfunding-Investment-Framework erstellen, das ich in naher Zukunft veröffentlichen werde.

Ich bin bereit, $ 10.000 zu investieren, um zu sehen, wie es läuft. Nachdem ich mehr Community-Feedback erhalten habe, passe ich meine Investition entsprechend an. Falls Sie sich fragen, ich habe ein diversifiziertes Anlageportfolio, das bereits börsennotierte REITs (O, OHI) und festverzinsliche Wertpapiere enthält. Mein Ziel ist es, ein 500.000 $ Immobilien-Crowdfunding-Portfolio aufzubauen, das bis 2020 40.000 bis 60.000 Dollar pro Jahr ausbezahlt. Bisher bin ich 260.000 Dollar auf dem Weg dorthin.

Leser, wer hat da draußen in ein Fundrise eREIT ™ investiert? Ich würde gerne Ihr Feedback dazu erhalten, was Sie bisher erlebt haben. Haben die Erträge die Ziele erreicht? Gab es negative Überraschungen im Anlageprozess? Lohnt sich eine annualisierte Rendite von 8,25% netto für Sie? Je mehr Informationen du teilen kannst, desto besser, denn ich möchte so viel Wissen wie möglich crowdsourcen.

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