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Feste Vs. Einstellbare Hypotheken (ARM): Was ist besser?

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Dieser Beitrag kann einige Ratschläge von Herrn Offensichtlicher Art für einige enthalten - aber die Tatsache, dass bestimmte Arten von Bankprodukten immer noch bestehen, lässt mich glauben, dass dies nicht für jeden offensichtlich ist. Und wenn ich eine Handvoll Leser davor retten kann, eine uninformierte Kreditentscheidung zu treffen - es wird sich alles lohnen.

Als erster (oder sogar zweiter oder dritter) Hauskäufer haben Sie eine Auswahl an Hypothekenprodukten zur Auswahl.

Es gibt eine Menge doof Hypothekenangebote mit funky Namen wie "Jumbo", "Balloon" und "Badonkadonk". Allgemeine Regel: Wenn Sie nicht wissen, was etwas mit dem Namen ist, sind die Chancen sehr gut, dass es nicht etwas ist, das Sie kaufen sollten.

Die zwei am häufigsten akzeptierten Arten von Hypotheken sind Festhypotheken und variabel verzinsliche Hypotheken (ARM) - auch gemeinhin als bezeichnet variabel verzinsliche Hypotheken.

Fixed Rate Hypothek Übersicht

Festzinshypotheken sind genauso wie der Name gilt. Der Kreditnehmer und der Kreditgeber haben einen vereinbarten Zinssatz für die Hypothek, für die es unterzeichnet ist, und dieser Hypothekenzins ist festgelegt. Mit anderen Worten, es ändert sich nicht für das Leben dieses Darlehens.

Unter den Festhypotheken sehen Sie am häufigsten eine Hypothek von 15 oder 30 Jahren.

Je länger die Laufzeit einer festverzinslichen Hypothek ist, desto höher ist der Hypothekenzins. Zum Beispiel, gerade jetzt, 30-Jahres-Festzinssatz Hypothekenzinsen im Durchschnitt 4,0%, während 15-jährige festverzinsliche Hypotheken durchschnittlich 3,2% APR - fast einen ganzen Prozentpunkt niedriger.

Warum ist das?

Es geht nur ums Risiko.

Wenn ein Kreditgeber Ihnen Geld leiht, gehen sie ein Risiko ein, das mit der Möglichkeit von steigenden Zinssätzen und der Rendite auf Ihrer Investition (Ihr Darlehen) verbunden ist, die weniger wert ist. Zu jedem Zeitpunkt könnte sich der Leitzins ändern, wodurch der Leitzins höher und die Hypothekarzinssätze in der Regel nachgezogen werden. Je länger die Laufzeit der Hypothek ist, desto höher ist das Risiko, das der Kreditgeber eingeht. Als Kreditnehmer haben Sie Ihre Rate gesperrt. Es besteht kein Risiko, dass die Zinsen für Sie steigen - der Vertrag, den Sie mit Ihrer Bank abgeschlossen haben, garantiert, dass sie gleich bleiben.

Als Darlehensnehmer können Sie auch Ihre Hypothek refinanzieren, wenn Sie sich in einer Rate, die höher als der heutige Zinssatz ist, eingesperrt haben. Der Kreditgeber hingegen kann Ihnen dasselbe nicht antun, wenn er festgestellt hat, dass die Rate, die Sie mit ihm vereinbart haben, nicht mehr günstig ist.

Aus diesem Grund - Festhypotheken, von Entwurf, sind sehr verbraucherfreundlich. Sie bestimmen, wie viel Sie auf Ihre Anzahlung setzen sollten und wissen, was Sie auf den Zinssatz vorne bekommen werden. Keine Überraschungen oder Änderungen.

Einstellbare Hypothek Übersicht:

Dann gibt es einstellbare Hypotheken (ARM).

ARMs sind der Versuch der Kreditwirtschaft, das Pendel des Risikos konstruktiv zu ihren Gunsten zu schwingen.

Wenn Sie sich für einen ARM anmelden, wissen Sie, wie hoch die Einführungsrate ist und wie lange diese im Allgemeinen dauert. Aber von da an ist es mit dem Leitzins verbunden und kann sich oft ändern. Es gibt wenig Risiko für die Bank, denn wenn die Zinsen steigen, erhöhen sie einfach die Rate auf Ihrem ARM.

Warum sollte sich ein Kreditnehmer für so etwas anmelden?

Nun, das ist eine gute Frage. Und eines sollten Sie den Verkäufer fragen, der Sie auffordert, es zu wählen (wenn Sie nicht bereits aus dem Gebäude gegangen sind).

Weil ARMs ein eklatant höheres Risiko für Kreditnehmer sind als Festhypotheken, müssen Kreditgeber einen Haken haben, um Kreditnehmer interessiert zu bekommen. Dieser Haken kommt oft in Form einer sexy Teaser Rate. Ein Teaser-Rate ist der ursprüngliche Zinssatz, den Sie für das Darlehen zahlen werden. Zum Beispiel konnte ich im Moment eine Reihe von ARMs mit einer Teaser-Rate in der 2,7% - 3,0% APR-Spanne finden (niedriger als der Durchschnitt der Hypothekenzinsen, die ich bereits erwähnt habe). Oft sind diese Teaser-Raten nur für den ersten Monat oder so gut.

Wenn Sie ein Kreditnehmer sind, der nicht das ganze Kleingedruckte liest oder anfällig dafür ist, den Köder zu nehmen - könnten Sie zu dem niedrigen Zinssatz springen und denken, dass Sie ein Schnäppchen machen. Aber in einem Jahr zahlen Sie vielleicht einen Zinssatz, der höher ist als der feste Zinssatz, den Sie hätten einstecken können. Und in 10 Jahren zahlen Sie vielleicht einen wesentlich höheren Zinssatz. Aus diesem Grund - ähnlich wie bei Zahltagdarlehen (die verboten werden sollten) - gibt es eine räuberische Natur im Angebot (wenn auch viel weniger räuberisch und schädlich).

Einige ARMs haben phantastische Begriffe, die verschiedene Obergrenzen hervorheben, so dass Sie vielleicht das Gefühl haben, dass es einen gewissen Schutz gibt - aber wenn Sie einen Anwalt und eine Woche Zeit brauchen, um alle Bedingungen zu verstehen, sollten Sie wahrscheinlich von dem Deal weglaufen.

Es gibt auch "hybride ARMs", die eine feste Rate für einen längeren spezifizierten Zeitraum haben, bevor sie zu einer variablen Rate wechseln. Zum Beispiel hätte ein 5/1 ARM einen festen Zinssatz von fünf Jahren, bevor er auf Jahresbasis angepasst wird. Ein 3/1 ARM, 3 Jahre, dann jedes Jahr. Wenn Sie wüssten, dass Sie nur für ein paar Jahre an einem bestimmten Ort sein würden, könnte eine dieser Hypotheken sinnvoll sein. ABER, und das ist der Schlüssel, die Einführungsperiode Rate müsste viel attraktiver sein als die aktuellen Festpreisangebote. Im Moment ist das überhaupt nicht der Fall. In der Tat hat die durchschnittliche 5/1 ARM heute eine 5-Jahres-Rate, die höher ist als 15-jährige Hypotheken.Warum nicht einfach mit der niedrigeren Rate gehen, zumal es seit mehr als 5 Jahren gesperrt ist?

Gibt es irgendwelche Szenarien, in denen ein ARM attraktiv wäre?

Ein mögliches Szenario, in dem eine ARM-Hypothek Sinn machen könnte, ist ein sehr hohes Zinsumfeld, in dem die Wahrscheinlichkeit eines zukünftigen Zinsrückgangs wahrscheinlich ist - und eine Refinanzierung wäre nicht notwendig, wenn sich der ARM selbst anpasst der Kreditnehmer Tausende in Refi-Kosten). Viele ARMs werden dagegen selbst geschützt, indem sie eine "Floor" -Klausel setzen, die verhindert, dass sich der ARM niedriger als die angebotene Startrate einstellt oder innerhalb eines bestimmten Prozentpunkts niedriger als die Startrate. Sie können auch darauf wetten, dass in dieser Art von Zinsumfeld viele ARM-Produkte von den Kreditgebern nicht mehr angeboten würden.

Die Realität ist, wir sind heute nicht in dieser Situation. Hypothekenzinsen liegen in der Nähe historischer Tiefs und die Wahrscheinlichkeit, dass sie niedriger werden, ist gering. Das heutige Zinsumfeld bringt alle Risiken direkt mit dem Kreditgeber in Verbindung. Mit anderen Worten, es gab nie einen besseren Zeitpunkt für Kreditnehmer, eine festverzinsliche Hypothek zu bekommen, die sie auf einen niedrigen langfristigen Zinssatz absichert. Also, wenn Sie die Idee eines ARM verkauft bekommen, sagen Sie dem Mann, "Entschuldigung, ich weiß es besser". Dann "Bis später, Kumpel".

Fixed Rate vs. ARM Diskussion:

  • Haben Sie jemals einen ARM? Warum? Und was hast du gelernt?
  • Hast du aggressiv einen ARM aufgeschlagen?
  • Wie hoch ist der aktuelle feste oder anpassbare Hypothekenzins?
  • Sehen Sie Situationen voraus, in denen ein ARM für Sie attraktiver sein könnte als eine Hypothek mit festem Zinssatz?

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