In "Wie viel Geld in Immobilien zu verdienen: Fokus auf Expansion", eine der Fragen war, ob Remodellierung wirklich die Kosten wieder einnimmt und eine so große Rendite bietet.
Einer der größten Fehler Hausbesitzer haben, denkt, was sie für den Umbau ausgeben wird automatisch bringen ihnen große Gewinne, wenn es Zeit zu verkaufen kommt. Ich habe auch so gedacht, bis ich angefangen habe, mich selbst zu renovieren und zu bauen.
Damit wir uns verstehen. Fast alle Immobilienumbauten können die Renovierungskosten nicht auf Basis nationaler Durchschnittswerte decken. Nur in super teuren Städten bringt Umbau manchmal einen Mehrwert für einen Verkauf mit sich, da Zeit für Käufer mit höherem Einkommen wertvoller ist. In solchen Fällen sind Hauskäufer in Orten wie San Francisco, London oder New York möglicherweise bereit, eine Prämie zu zahlen, um den Ärger der Umgestaltung zu vermeiden.
Um mehr Wert zu schaffen, muss der Umbau (Renovierung) eine Erweiterung beinhalten. Verwechseln Sie den Umbau nicht mit der Erweiterung!
RÜCKNAHME KOSTEN UND WERT RÜCKGABE
Wie Sie aus der obigen Grafik sehen können, hat Value zu keinem Zeitpunkt seit dem Jahr 2003 die Kosten überschritten, wenn es um den Umbau geht. Der Trend ist von einem Höchstwert von rund 80% im Jahr 2005 auf nur noch 65% im Jahr 2015 zurückgegangen. Mit anderen Worten, die durchschnittliche Gesamterneuerung macht nur 65% der Gesamtkosten für die Renovierung aus. Ein negatives 35% ist eine schlechte Investition!
Einer der Gründe für den Rückgang der Renditen ist, dass die Inputkosten schneller gestiegen sind als der Verkaufspreis (Value). Alles aus Holz, Kupfer und Stahl hat alles im Preis gedreht, während Gehäuse in einer turbulenten Zeit in 2007-2011. Ich vermute, dass der Erholungsprozentsatz flacher wird und dann wieder steigt, da sich die Immobilienpreise im ganzen Land erholen.
Der Kostenansatz für Immobiliengutachter ist einer der Schlüssel, um den Wert eines Hauses während einer Refinanzierung oder eines Kaufs, wo eine Hypothek erforderlich ist, zu bewerten. Ich habe gerade meinen Uniform Residential Appraisal Report für meine letzte Hypothekenrefinanzierung erhalten und der 22-seitige Bericht verwendet drei Methoden: 1) Verkaufsvergleichsansatz, 2) Kostenansatz und 3) Einkommensansatz. Gerade die Tatsache, dass die Inputkosten weiter steigen, ist ein wichtiger Grund dafür, dass Immobilienpreise nicht zu billig werden können. Sobald die Inputkosten (einschließlich der Arbeitskosten) die Verkaufspreise erreichen, werden die Bauträger aufhören zu bauen und die Preise werden aufgrund des Mangels an Angebot wieder steigen.
Trotz der rückläufigen Renditen für den Umbau geht es beim Umbau nicht primär um Rendite. Remodeling hat mehr mit einem schöneren Lebensstil zu tun. Willst du diese schönere Porzellanfliese? Willst du neue Leuchten oder eine weiße Marmorplatte? Wie wäre es mit einer Dampfdusche mit schönen Pinsel Nickel beendet?
Im Wesentlichen kann Umbau als ein "Wollen" und nicht so sehr eine Investition, um Geld zu verdienen, betrachtet werden.
Es gibt Zeiten, in denen der Umbau viel Wert schaffen kann. Hier sind drei Beispiele:
1) Layoutverbesserung. In meinem anderen Haus hatte ich drei Schlafzimmer in der obersten Etage und nur ein komplettes Badezimmer. Ich entschied mich dafür, einen Flurschrank auszublasen und eine Ecke eines Schlafzimmers zu nehmen, um ein zweites komplettes Badezimmer zu schaffen. Für die Mehrheit der Leute da draußen ist ein zweites Badezimmer im Vergleich zu einem Flur Kleiderschrank wünschenswert. Das Verbessern des Layouts eines bestehenden Heims basierend auf existierenden Markttrends kann den Wiederverkaufswert verbessern, z. Erstellen einer offenen Küche oder eines Familienzimmers aus der Küche.
2) Wenn das Haus einfach zu alt ist. Renovieren eines Fixers ist auch eine gute Möglichkeit, Wert zu schaffen, wenn Sie zum richtigen Preis kaufen. Wenn ein Haus in den 1940er Jahren noch lebt, aber in einer großartigen Lage ist, ist es wahrscheinlich eine gute Idee, von oben nach unten zu renovieren. Das meiste Geld wird vor dem Kauf verdient. Mit anderen Worten, wissen Sie Ihren Preis und gehen Sie weg, wenn es nicht getroffen wird.
3) Sie haben einen schicke Designer. Einige Leute zahlen für einen Namen Brand Designer, um ihr ganzes Haus mit verschiedenen Materialien umzugestalten. Vielleicht sind violette Fuzzy-Wände hinter Glastüren, die zu einer Holzboden-Küche führen, drin. Wer weiß. Auf der oberen Ebene haben diejenigen, die für berühmte Designer bezahlen, typischerweise so viel Geld, dass sie für überflüssige Dinge bezahlen können. Es ist so, als ob man Kunst kaufen würde. So gibt es jedes Jahr Designer-Showcase-Events in San Francisco-Häusern mit mehreren Millionen Dollar.
PROPERTY EXPANSION
Bei der Immobilienerweiterung geht es darum, die Wohnfläche zu erhöhen. Wenn ein Haus zum Verkauf angeboten wird, ist die gängigste Kennzahl die Größe des Hauses. Erhöhen Sie die lebenswerte Quadratmeterzahl des Hauses und erhöhen Sie den Verkaufspreis des Hauses. So einfach ist das. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Genehmigungen erhalten, damit die legale Arbeit im 3R-Bericht Ihres Hauses dokumentiert werden kann (home's report card). Dieser 3R-Bericht ist ein sehr wertvolles Stück Papier, wenn es darum geht, zu verkaufen.
Es ist eine viel bessere Verwendung der Mittel, um ein neues Badezimmer zu bauen, das vorher nie existierte, anstatt ein vorhandenes Badezimmer neu zu gestalten. In meinem Fall erweitere ich ein bestehendes Badezimmer, das in der Mitte der beiden liegt. Ich wünschte, ich könnte nur ein drittes Badezimmer bauen, aber dieses Projekt wird warten müssen, bis ich die Expansionspläne für die Rückseite des Hauses genehmigt bekomme.
Bitte verwechseln Sie den Umbau nicht mit der Erweiterung, wenn Ihr primäres Ziel darin besteht, eine Kapitalrendite zu erzielen. Remodeling ist eine Lifestyle-Wahl mit generell negativen Renditen. Immobilienexpansion kann auch eine Lifestyle-Wahl sein, aber mit einer viel höheren Wahrscheinlichkeit, einen Gewinn zu erzielen, wenn es an der Zeit ist zu verkaufen.
Die Leute fragen mich die ganze Zeit, wofür ich mein Geld wegen meiner sparsamen Angewohnheiten frei gebe. Die Antwort ist Eigentum. Ich liebe es, Geld ausgeben zu können, um an einem schöneren Ort zu leben, an dem man auch Wert haben kann. Das ist ein Zwei-gegen-Eins-Special, auch bekannt als "Twofer". Als jemand, der den Alltag 2012 aufgegeben hat, verbringe ich jetzt viel mehr Zeit zuhause.
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Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus.