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Debt Optimization Framework für finanzielle Unabhängigkeit

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Schulden sind ein interessantes Tier. Die meisten von uns verschulden sich, weil wir etwas wollen, was wir uns nicht leisten können. Wir wollen eine private Schulausbildung, also leihen wir 50.000 $, um etwas zu lernen, das wir kostenlos im Internet lernen können. Wir wollen einen fabelhaften Lebensstil in unseren 20er Jahren leben, so dass wir alles von feinen Restaurants bis hin zu Designerklamotten auf unsere Kreditkarten legen. Wir wollen aufhören, Miete zu zahlen, also nutzen wir 4: 1, um eine Immobilie zu besitzen, die unsere Finanzen zerstören wird, wenn wir in einem rückläufigen Markt verkaufen müssen.

Mach keinen Fehler. Schulden sind eine Manifestation von Gier. Was bedeutet, ich bin ein gieriger Bastard! Ich wollte einen schöneren Lebensstil führen und wollte so reich wie möglich werden. In meinen 20ern und frühen 30ern war das größte Risiko, das ich befürchtete, nicht genug Risiko einzugehen.

Einige von Ihnen denken vielleicht, dass Sie nicht gierig nach Schulden sind. Aber tief im Inneren weißt du, was ich sage, ist wahr. Du bist nicht nur gierig, du bist auch ungestüm. Aber schäme dich nicht. Wenn es richtig gehandhabt wird, kann Gier oft gut sein, wenn es darum geht, früher finanzielle Unabhängigkeit zu erreichen.

In diesem Beitrag teile ich mit Ihnen meine Schuldengeschichte, gefolgt von einem Schuldenoptimierungsrahmen, der Ihnen dabei hilft, Vermögen schneller aufzubauen und gleichzeitig die Chancen auf einen finanziellen Aufschwung zu minimieren.

Ein Spaziergang Down Debt Lane

Mit allen in Übereinstimmung mit meinen Schulden-Typ-Rankings, hier sind einige Schlüsselmomente in meinem Leben, als ich in Schulden geraten sein könnte oder tatsächlich in Schulden geraten war.

Hochschuljahre 1995 - 1999: Ich hatte keine Schulden, weil meine Eltern die $ 2,890 Jahresschulgebühren und $ 4,470 Zimmer und Verpflegung bezahlten, die ich seither zurückgezahlt habe. Ich wählte absichtlich das College of William & Mary über eine private Schule (~ 35.000 $ all-in damals), weil ich wusste, dass ich immer noch wäre, wenn ich nach dem Abschluss keinen Firmenjob bekommen würde, selbst mit einem Mindestlohnjob in der Lage, meine Eltern für vier Studienjahre schnell zu entschädigen. Außerdem ist William & Mary eine großartige Schule mit kleinen Klassengrößen und einem schönen Campus. Ich war demütig, dass sie ein Kind wie mich akzeptierten, weil ich es bei meinem SAT nicht gut gemacht hatte.

Das College of William & Mary war während meiner Zeit so billig wie ein Student im Staat.

NYC 1999 - 2001: Ich hatte weiterhin keine Schulden, denn es gab nichts zu kaufen und nichts zu tun, wenn man 70 Stunden pro Woche arbeitete. Alles, was ich tun wollte, war, Geld zu sparen und mit der kostbaren Zeit zu schlafen, die ich noch hatte. Das Geld, das ich ausgegeben habe, wurde normalerweise auf meine Kreditkarte abgebucht, die ich jeden Monat sofort abbezahlte. Wenn ich mir hätte leisten können, eine NYC-Wohnung zu kaufen, wäre ich in eine Menge Schulden geraten. Aber mit einem Grundgehalt von 40.000 Dollar im ersten Jahr und 55.000 Dollar im zweiten Jahr konnte ich mir keinen Kleiderschrank leisten, geschweige denn ein Studio.

SF 2003 (Schuld beginnt): Im Alter von 25 Jahren war ich unruhig, mein Leben zu ändern. Ich hatte mehrere hunderttausend in der Bank aufgrund einer glücklichen Aktienauswahl (VCSY ging von 3 $ auf 150 $ in mehreren Monaten) und aggressiver Ersparnisse. Ich war kurz davor, alles zurückzulassen und nach Honolulu zurückzukehren, um auf der Gemüsefarm meines Großvaters zu arbeiten. Stattdessen nahm ich eine $ 435.000 Hypothek auf, indem ich eine $ 580.500 2/2 Eigentumswohnung in Pacific Heights kaufte. Die Wohnung schien zu dieser Zeit ein Kinderspiel zu sein, da sie einen Parkblick hat, der in Manhattan weit über eine Million kosten würde. Über Nacht wurde ich wiederbelebt, um aufgrund meiner Schuldenlast mehr Geld zu verdienen.

SF 2005: Ich nahm eine Hypothek von $ 1.288.000 durch den Kauf eines $ 1.520.000, 4 / 3.5 Einfamilienhauses. Aus irgendeinem Grund hatte ich keine Angst davor, so viel zusätzliche Schulden zu übernehmen, weil ich auf 2/2 und 3/2 Eigentumswohnungen überboten wurde, die bei $ 1.1M - $ 1.2M aufgeführt wurden und für $ 1.3M - $ 1.4M verkauft wurden! Für $ 120.000 mehr bekam ich ein ganzes Einfamilienhaus in einer guten Nachbarschaft mit vier Schlafzimmern und dreieinhalb Badezimmern. Ja, es war in der Nähe einer belebten Straße, aber es war auch das billigste Einfamilienhaus, das ich in der Nordseite von SF mit dieser Art von Maßstab kaufen konnte. Der Listing Agent war von außerhalb der Stadt und hatte das Haus während der Weihnachtszeit aufgeführt, als viele Leute weg waren. Ich roch Gelegenheit und ging All-In mit dem, was ich zu der Zeit hatte.

SF 2007: Ich nahm eine 560.000 $ Hypothek nach dem Kauf einer 715.000 $, 2/2 Ferien Wohnung in Squaw Valley, Lake Tahoe. Ich dachte, ich würde einen Deal bekommen, weil die Verkäufer die Wohnung für $ 820.000 eineinhalb Jahre zuvor gekauft hatten. 2007 war ich auf dem Höhepunkt meines finanziellen Vermögens. Ich wusste nicht, dass die Immobilienkrise gleich um die Ecke war! Als 30-Jähriger dachte ich, ich könnte nicht verlieren. Aber zumindest auf dem Papier habe ich BIG TIME verloren.

SF 2014: Nachdem ich jahrelang alle meine Verluste zurückgefahren hatte und mich ab 2012 als Frührentner wohl gefühlt hatte, nahm ich eine Hypothek von $ 992.000 auf, nachdem ich ein $ 1.240.000 Fixierer-Einfamilienhaus gekauft hatte. Ich konnte dies teilweise tun, weil eine 5-Jahres-CD Anfang 2014 ausgelaufen war, was mir die 20% -ige Anzahlung und 20% Cash-Puffer bescherte.

Ich ging wieder durch ein "was soll ich mit meinem Leben tun" und überlegte, ob ich zurück nach Honolulu gehen sollte, um näher bei meinen Eltern zu sein, als ich auf dieses Haus mit Panoramablick auf das Meer stieß, das 40% weniger zu einem Preis enthielt / sqft Basis als meine nördlichen SF zu Hause. Es machte keinen Sinn, dass der Preis mit einem solchen Preisnachlass gehandelt würde, wo überall auf der Welt Ocean View-Häuser zu einem signifikanten Preis gehandelt werden. Ich musste es einfach haben.Das Anwesen befand sich in einem "unentdeckten" Viertel, das gerade Mainstream wurde.

Gesamtbetrag der aufgenommenen Hypotheken: $3,275,000

Heiliger Strohsack! Das ist eine Menge Schulden mit 37 Jahren zu übernehmen. Allein genommen sind 3,275 Millionen Dollar eine übermäßige Menge an Geld, die man leihen kann. Aber wenn Sie den Schuldenbetrag mit den zugehörigen Vermögenswerten und meinem Einkommen vergleichen, scheint die Schuldenzahl angemessener.

Der Gesamtwert meiner Immobilienbestände beträgt ca. 6 Mio. USD. Daher beträgt mein Verhältnis von Schulden zum Vermögenswert etwa 54,5%, auch bekannt als Loan-To-Value (LTV) -Verhältnis. Heutzutage verlangen viele Banken einen Kreditnehmer, 20% auf eine Immobilie zu legen, wodurch der Kreditnehmer einen LTV von 80% erhält. In dieser Hinsicht bin ich also gut im Geld.

Außerdem habe ich heute keine Schulden mehr in Höhe von 3,275 Millionen Dollar. Nachdem ich meine Hypothekensummen auf Personal Capital überprüft habe, sind meine Hypothekenschulden "nur" 2.089.550 $ für eine noch angemessenere Beleihungsquote von 34,8%. Das bedeutet, dass ich etwa doppelt so viel Eigenkapital habe, wie ich Schulden mache. Innerhalb von 20 Jahren möchte ich meinen LTV auf 0% senken und sicherstellen, dass ich mindestens 6 Millionen US-Dollar an Eigenverschuldung für meine Kinder habe. Es sei denn, sie sind schlecht, in diesem Fall keine Suppe für sie.

Aktuelle Gesamtschuld

Das Lake Tahoe Vacation Anwesen ist im Wert von etwa 700.000 $ (54% LTV). Das Einfamilienhaus Marina hat einen Wert von ca. 2.700.000 $ (30% LTV). Das Einfamilienhaus Golden Gate Heights hat einen Wert von $ 2.000.000 (45% LTV). Und die 2/2 Pacific Heights Wohnung, die ich 2003 für 580,500 Dollar gekauft habe, ist ungefähr 1.000.000 Dollar wert (0% LTV).

Basierend auf meinen Verhältnissen bin ich nicht so fremdfinanziert. Es scheint nur so, angesichts der gesamten Dollar-Betrag ist relativ groß im Vergleich zu den mittleren Schulden Beträge Amerikaner haben.

Der Wert der Schulden

Hier sind einige Gründe, warum ich nicht über $ 2M verschuldet bin.

1) Schöner Wohnen. Obwohl ich empfehle, zwischen 18 und 34 Jahren wie ein Armer zu leben, um früher finanzielle Freiheit zu erlangen, hatte ich nach vier Jahren mieser Wohnarrangements nach dem College genug. Seit ich 26 bin, habe ich an schöneren Orten gelebt, verglichen mit dem, was ich gemietet hätte, weil ich eine Grenze im Sand gezogen hatte, um mehr als 2000 Dollar pro Monat zu vermieten.

Heute ist es selten, dass ein 26-Jähriger in seiner eigenen 2/2-Parkblick-Wohnung in Pacific Heights lebt. Das gleiche gilt für einen 28-Jährigen, der sein eigenes Einfamilienhaus in einer schönen Nachbarschaft hat. Wenn ich kein Eigentum gekauft hätte, wäre ich heute super liquide. Aber ich wäre auch nicht in der Lage gewesen, so gut zu leben, wie ich es in den letzten 14 Jahren ungefähr 12 Stunden pro Tag getan habe.

2) Passives Einkommen. Meine Mietobjekte generieren nach allen Aufwendungen und vor Steuern ca. 109.788 $ Mieteinnahmen. Mieteigentum allein kann mich und meine Frau bequem versorgen. Leider ist es nicht genug, um die Kosten für die Erziehung eines Kindes in San Francisco zu decken. Daher mein Drang, $ 200.000 + passives Einkommen zu machen.

3) Investitionswette. In der Lage zu sein, $ 6 Millionen an Vermögenswerten für nur $ 2 Millionen zu einem Mischzinssatz von 2,65% in der billigsten internationalen Stadt der Welt zu kontrollieren, ist eine langfristige Wette, die ich bereit bin zu nehmen. Obwohl San Francisco derzeit eine Preisschwächung durchmacht, bin ich optimistisch, dass die Preise 10 bis 20 Jahre später höher sein werden.

Ich war in vielen großen internationalen Städten und San Francisco ist ein guter Wert im Verhältnis zu den verfügbaren Arbeitsplätzen und Einkommen. Zum Beispiel ist Vancouver noch teurer als San Francisco, aber sie haben nicht Dutzende von Unternehmen zahlen neue Hochschulabsolventen $ 100.000 +. Vancouver verfügt auch nicht über das VC- und Startup-Ökosystem, das Innovationen vorantreibt. Abgesehen von den Daten weiß ich, dass diese sechsstelligen Einkommensniveaus für 20-Jährige wahr sind, weil ich die Zahlungsmultiplikatoren vieler Mieter als Vermieter sehe.

San Francisco hat so viel Aufwärtspotenzial

4) Ewige Motivation. Nach 13 Jahren im Ausland leben, ist das Leben in Amerika relativ einfach. Wenn Sie mir nicht glauben, machen Sie einen Ausflug nach Neu-Delhi und sehen Sie, wie schwer es wirklich aussieht. Sie können sogar ins entwickelte Hongkong gehen und sehen, wie wenig Sie in Unterkunft für Ihr Geld bekommen. Wir haben es so gut. Kein Wunder, dass die meisten von uns nur eine Sprache sprechen und nicht in Form sind!

Wenn ich keine Schulden hätte und $ 200.000 an passivem Einkommen hätte, wäre ich sicher, dass ich ein zielloser Trust-Fonds-Kid würde, der beschließt, ein Jahr lang die Welt zu bereisen, nachdem er nur ein paar Jahre gearbeitet hat. Anstatt durchschnittlich 3x pro Woche in den letzten acht Jahren zu veröffentlichen, würde ich vielleicht einmal im Monat veröffentlichen. Anstatt auf Kommentare und E-Mails zu antworten, würde ich vielleicht einfach jeden ignorieren!

Zu wissen, dass $ 2.089.550 an Hypothekenschulden übrig sind, die noch übrig sind, um mich auszahlen zu lassen, konzentriert mich darauf, meine Finanzen zu optimieren. Ich hätte aufhören können, mein passives Einkommen aufzubauen, als es $ 80.000 - $ 100.000 pro Jahr generierte, aber ich ging weiter, um meiner Familie das bestmögliche Leben zu ermöglichen.

In einer persönlichen Finanz-Geek-Art betrachte ich meine vier Hypotheken als meine vier Kinder. Einer hat bereits das College abgeschlossen (im Jahr 2015 abbezahlt), und drei sind noch für die nächsten 5 - 10 Jahre zu ernähren. Ich werde nicht aufhören, meine Finanzen zu optimieren, bis alle Hypotheken verschwinden, und vor allem, wenn ein echtes Kind ins Bild kommt.

5) Gesamteinkommen kann die Last behandeln. Alles ist rational, wenn es um Finanzen geht. Wenn jemand behauptet, dass sie $ 70.000 an Kreditkartenschulden bekommen haben und sie dann in einem Jahr bezahlt haben, dann nur, weil sie ein so hohes Einkommen für Kreditkartenunternehmen hatten, um so viel Schulden und ein hoch genug Einkommen zu zahlen, um einen Knopf zu drücken schnell aus.

Keine Bank hätte mir so viel Geld geliehen, wenn ich nicht genug Geld für einen ausreichend langen Zeitraum hätte. Ja, von 2012 bis 2013 war ich verwundbar, da ich mich gerade von Corporate America mit einem Einkommensrückgang von ~ 70% zurückgezogen hatte. Aber ich hatte immer noch Vermögenswerte, die ich loswerden konnte, um im schlimmsten Fall alle Schulden zu tilgen. Ich nutzte meine Schulden als Motivation, um dahin zurückzukehren, wo ich war und darüber hinaus.

Keine Schuld mehr für mich

Trotz meiner Gründe für die Aufnahme von Schulden, habe ich nicht vor, mehr Schulden zu machen. Ich bin im Grunde leihen 10 X mein passives Einkommen, die Out-Line ist auf der Grundlage einer empfohlenen 3X Einkommen Schulden maximal. Ja, ich habe aufgrund der 1M + organischen Seitenaufrufe pro Monat einen gesunden Online-Einkommensstrom, aber solche Einkünfte, wie die Sozialversicherung, können nicht zu 100% auf lange Sicht gezählt werden.

Heutzutage macht es mehr Sinn für mich, in billigere Immobilienprojekte im ganzen Land zu investieren, bestehende Hypothekenschulden abzuzahlen und zu versuchen, so viel Geld wie möglich zu horten. Ich muss darauf vorbereitet sein, den Abwärtszyklus zu überleben, wenn ich meine Verschuldung beziehe.

Ich bereite mich mental auf eine 20% ige Korrektur der Immobilienpreise in den Küstenstädten vor, ähnlich wie beim letzten Abschwung. Mit anderen Worten, ich erwarte, dass mein Immobilienwert von 6M $ auf 4,8M $ sinkt, was mich mit einem LTV von 41,6% von 34,8% belässt. Ich erwarte auch, dass die Mieteinnahmen in ähnlicher Größenordnung wie bei $ 88.000 von $ 110.000 sinken werden.

Angesichts meiner Erwartungen dränge ich jetzt darauf, $ 1,2 Mio. an Wert und $ 22.000 zusätzliches passives Einkommen zu schaffen, bevor der Schmerz auftritt. Der Hauptweg, diesen Verlust auszugleichen, besteht darin, mein Online-Geschäft aufzubauen und zusätzliches passives Einkommen durch Immobilien-Crowdfunding zu generieren. Mit einer Rendite von 8% benötige ich nur $ 275.000 Immobilien Crowdfunding, um $ 22.000 zu verdienen. Ich habe bis jetzt 260.000 Dollar investiert.

Letztendlich verlangsamen sich die Preise in SF, da der Markt darauf wartet, dass das Wachstum von Arbeitsplätzen und Einkommen wieder aufgeholt wird

Total Debt Framework für finanzielle Freiheit

Wir wissen, dass Schulden uns helfen können, das zu bekommen, was unsere gierigen Herzen wünschen. Aber zu viel Schulden können auch unser Leben ruinieren. Daher berücksichtigt mein Debt Optimization Framework Alter, Einkommen, Vermögenswert und die Fähigkeit, sich von Finanzunfällen zu erholen. Ich werde zwei Verhältnisse verwenden: Schulden / Einkommen und Schuld / Vermögenswert eine Altersempfehlung für eine aggressive, gemäßigte oder konservative Person zu geben.

Das Diagramm basiert auf folgenden Annahmen:

* Jede Prozentangabe ist die maximale Empfehlung.

* Zinssätze bleiben relativ niedrig, z. 2% - 4% auf die 10-jährige Anleiherendite für das nächste Jahrzehnt.

* Die Darlehensschulden übersteigen nicht 100% des jährlichen Bruttoeinkommens.

* Debt / Income kann 500% nicht überschreiten, da die Institutionen dies nicht zulassen.

* Es sollte sehr wenig bis keine Auto- oder Kreditkartenschulden nach dem 30. Lebensjahr geben.

* Jeder kauft ein Haus zwischen 25 und 35 Jahren, um zumindest eine neutrale Inflation zu bekommen.

* Niemand hat noch Schulden im Alter von 60 Jahren.

Je mehr ich die Grafik studiere, desto mehr mag ich die Vorstellung, mit 45 Jahren völlig schuldenfrei zu sein (konservativ). Aber das ist, weil ich in meinen 20ern und 30ern so aggressiv war, Schulden aufzunehmen. Nur Leute mit hochgradig vertretbaren und hohen Wachstumsgehältern sollten erwägen, die Aggressive Route zu gehen. Andernfalls können Sie bankrott und allein enden. Wenn Sie sich nicht sicher sind, folgen Sie der Moderaten Route.

Das ideale Szenario besteht darin, aggressiv das Geld anderer Leute zu nutzen, solange es jung ist, reich zu werden und dann alle Schulden so schnell wie möglich zurückzuzahlen. Wenn du das tust, wirst du jeden Tag das Gefühl haben, dass du buchstäblich und im übertragenen Sinn vom Geld des Hauses leben musst. Nach dem 40. Lebensjahr wird Ihre Risikobereitschaft sinken, insbesondere wenn Sie abhängige Personen haben. Nehmen Sie daher mehr Risiken in Kauf, wenn Sie jünger sind, damit Sie mehr Zeit haben, sich zu erholen, wenn etwas schief geht.

Gut genutzt, ist Schulden ein großartiges Werkzeug, um die finanzielle Unabhängigkeit zu beschleunigen. Sobald Sie eine relativ große finanzielle Nuss für einen niedrigen Preis kontrollieren, können Sie ein kleines Vermögen aufbauen. Zum Beispiel wird mein $ 6M-Immobilienportfolio, das $ 53.000 pro Jahr an abzugsfähigen Zinsen zur Kontrolle kostet, in 20 Jahren auf $ 10 Mio. wachsen, wenn das Portfolio nur um 2,59% pro Jahr wächst. Außerdem werden alle Schulden bis dahin ausgezahlt. Das klingt verdammt gut für mich, während ich in der Zwischenzeit daran arbeite, andere Teile meines Vermögens aufzubauen.

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