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Crowdsourcing-Wissen für eine gewerbliche Immobilieninvestition

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Ich habe eine Idee, die großartig für eine fortlaufende Serie sein könnte. Given ist eine etablierte Site mit einer großen Community von kapitalkräftigen Lesern aus den USA und der ganzen WeltWissen um zu sehen, ob wir bessere Investitionsentscheidungen treffen können!

Immobilien sind meine bevorzugte Anlageklasse, um langfristig Wohlstand zu schaffen, weil sie einfach zu verstehen und greifbar ist und die Inflationswelle begleitet. Der Kauf physischer Immobilien erfordert jedoch eine große Anzahlung, laufende Vermögenssteuern, Wartung, Mieterkummer und nimmt oft einen gefährlich hohen Prozentsatz des Gesamtnettovermögens in Anspruch.

Da ich bereits vier physische Grundstücke besitze, möchte ich das Risiko diversifizieren und reduzieren, indem ich kleinere Kapitalbeträge chirurgisch in Immobilien mit höheren Mietrenditen aus verschiedenen Teilen des Landes investieren. Die Höchstzinssätze von San Francisco (Nettomieten) liegen beispielsweise nur zwischen 2% und 4%. Hier kommen Immobilien-Crowdsourcing-Plattformen ins Spiel. Sie können problemlos kleinere Beträge in verschiedenen Regionen des Landes investieren, mit potenziell viel höheren Renditen, ohne den Betrieb zu belasten.

Bis zum 2Q2017 werde ich eine relativ große 4% CD in Höhe von 340.000 $ fällig haben. Davor möchte ich mich mit Crowdsource-Investitionen in Immobilien vertraut machen. Meine Ziele sind: 1) geografische Diversifizierung, 2) eine risikoarme Rendite von 4% und 3) Investitionen in Gewerbeimmobilien, da alle meine Immobilien Wohnimmobilien sind.

Suburban Philadelphia Klasse-A Büro Conshohocken, PA

Hier ist eine aktuelle Angebot RealtyShares nur per E-Mail an mich. Es ist ein Class-A-Bürogebäude mit 30.000 Quadratfuss etwa 14 Meilen von Philadelphia entfernt. Mit einer angestrebten internen Rendite von 18% (jährliche Rendite über 5 Jahre Anlagedauer) spüre ich wie Pavlovs Hund, der investieren möchte. Aber ich weiß nichts über Conshohocken, PA Immobilien und brauche Hilfe von denen von Ihnen in der Region leben und von denen, die in gewerbliche Immobilien investiert haben.

Pros

* Gewerbeimmobilie im Jahr 2000 mit einer Leerstandsrate von ca. 30% für ein positives Mieteinnahmenpotenzial.
* $ 172 / Quadratfuß potenzieller Kaufpreis.
* Stärker als der demografische Durchschnitt (siehe unten).
* RealtyShares-Anleger haben Anspruch auf einen IRR von 10,0% (einschließlich Kapitalrückzahlung) Vor Der Sponsor (Immobilienentwickler) erhält angepasste Ökonomie. Des Weiteren soll die Position des Sponsors für dieses Projekt bei 16,4% des erforderlichen Eigenkapitals liegen, was die Umwandlung seiner 2% Akquisitionsgebühr in einen Teil seiner Kapitalbeteiligung beinhaltet. Erlöse über einer internen Verzinsung von 10% werden zu 75% an die Anleger auf Deal-Ebene und zu 25% an den Sponsor aufgeteilt, bis diese Anleger eine annualisierte interne Verzinsung von 16% erzielt haben. Erträge über einer internen Verzinsung von 16% werden zu 60% an die Investoren auf Dealebene und zu 40% an den Sponsor verteilt. Mit anderen Worten, es besteht ein Anreiz für den Sponsor, die Rendite zu maximieren.
* Vierteljährliche Dividendenzahlung.
* Haverford Properties, der Sponsor, hat an mehreren Milliarden Dollar Transaktionen teilgenommen und besitzt derzeit fünf Projekte, die zusammen ein verwaltetes Vermögen von mehr als 300 Millionen USD seit 2012 repräsentieren.

Nachteile

* 5 Jahre Laufzeit. Es könnte für manche Leute schwierig sein, so lange Geld zu spenden. Ich komme aus einer Position, wo ich in einer 7-jährigen CD Geld eingesperrt habe, also sind 5 Jahre im Stadion.
* Mindestens $ 10.000 gegenüber $ 5.000 Minimum für andere Angebote. Ich würde am liebsten in zwei $ 5.000-Deals investieren, um die Dinge auszuprobieren, obwohl ein guter $ 10.000-Deal es einfacher machen würde, Dinge zu verfolgen und darüber zu schreiben.
* Nichts ist eine Garantie. Der IRR von 18% ist nur ein Ziel. Der Sponsor ist möglicherweise nicht in der Lage, die offenen Stellen mit hochwertigen Mietern zu besetzen. Wir könnten nach den Wahlen in eine Rezession eintreten. Der Sponsor ist möglicherweise nicht in der Lage, in fünf Jahren wie geplant zu verkaufen usw. Ich möchte die Ziel-IRRs generell halbieren und alles höhere als Soße behandeln. Die Leute tendieren dazu, zu viel zu versprechen, zu wenig zu bieten, wenn es um die Kapitalbeschaffung geht.
* War auf Midwest- und Southern-Immobilien ausgerichtet, aber Conshohocken scheint ähnlich billig.
* Haverford Properties investiert erst seit 2012, obwohl das LinkedIn-Bio des Mitbegründers Charles Houder sagt, dass er seit 2010 bei Haverford Properties ist. Vielleicht gab es in den ersten zwei Jahren, als er anfing, keine Aktivität. Zumindest ist Charles seit 2001 in der Immobilienbranche tätig und arbeitet für andere Firmen.

Hier finden Sie die offizielle Übersicht über RealtyShares, die von Haverford Properties stammt.

Eigenschaftenzusammenfassung
375 East Elm Street, (das "Grundstück") ist ein Multi-Tenant-Class-A-Bürogebäude auf 2,7 Acres im Conshohocken-Teilmarkt von Philadelphia, PA. Das Anwesen wurde im Jahr 2000 entwickelt und derzeit mit sechs separaten Suiten konfiguriert, von denen fünf erwartet werden, um zu schließen. Von den rund 9.000 Quadratfuß, die frei werden, kann je nach Mieterbedarf in kleinere Suiten aufgeteilt oder als Ganzes vermietet werden. Die Mieter werden allgemein als professionelle Büronutzer charakterisiert und schließen unter anderem Anwalts- und Arztpraxen ein. Die durchschnittliche durchschnittliche Mietvertragslaufzeit und die durchschnittliche Mietvertragsrate liegen bei 2,9 Jahren bzw. 23,80 PSF.

Es wird berichtet, dass der physische Zustand des Gebäudes gut ist und die Suiten aufgrund der Fremdeigentumsprüfung und der Rückmeldung des Sponsors in vermietbarem Zustand sind.Die $ 25 PSF Mieter Verbesserungen für zwei neue Mietverträge budgetiert (6.042 SF nach 6 Monaten angenommen und 3.021 SF nach 15 Monaten) ist höchstwahrscheinlich auf die Anpassung der Räume und kosmetische Upgrades gehen. Die geplanten $ 5 PSF für Erneuerungen (70% Wahrscheinlichkeit) dienen entweder als Anreizkapital oder für moderate Upgrades.

Auf der Registerkarte Fotos finden Sie Bilder der Immobilie.

Details der Immobilie
Baujahr2000
Square-Footage erstellen30.266 Quadratfuß
Gebäude / Fußböden1 Gebäude / 2 Geschichten
Parken128 Offene Asphaltfelder
Parkplatz-Verhältnis4,2 Räume pro 1.000 Quadratfuß

Investitionszusammenfassung

RealtyShares lädt seine Investoren ein, an einer gemeinsamen Kapitalbeteiligung im Zusammenhang mit dem Kauf eines 30.266 Quadratmeter großen Class-A-Bürogebäudes (das "Grundstück") in der 375 East Elm Street in der Innenstadt von Conshohocken, einem Vorort von Philadelphia-Camden-Wilmington, teilzunehmen Metropolitan Statistical Area ("MSA"). Das im Jahr 2000 entwickelte Konzessionsgebiet befindet sich etwa 14 Meilen nordwestlich des zentralen Geschäftsviertels von Philadelphia ("CBD"). Conshohocken ist einer der dynamischsten und erfolgreichsten Teilmärkte von Philadelphia für Büroimmobilien in Vororten und wird von einer hervorragenden demografischen Nachfrage nach Wohnimmobilien und einer starken Nachfrage nach Büroinventar unterstützt (siehe Investment Highlights unten). Das 2-geschossige Multi-Tenant-Gebäude wird voraussichtlich zum Zeitpunkt der Akquisition rund 30% leer stehen und dem Sponsor die Möglichkeit bieten, den Flächenumsatz zu marktüblichen Konditionen deutlich zu steigern und mit den bestehenden Mietern Marktleasingraten zu verhandeln Erneuerung; Die meisten dieser Mieter zahlen derzeit unter den Marktsätzen.

Haverford Properties ("Haverford" oder der "Sponsor") erwirbt die Immobilie direkt vom Verkäufer auf einer potenziell attraktiven Basis von $ 172 pro Quadratfuß. Die Immobilie wurde vom Sponsor auf einer außerbörslichen Basis identifiziert und soll dem Verkäufer eine negative Cash-Flow-Situation entziehen, die durch den kürzlichen Leerstand eines Mieters verursacht wurde. Die erwartete neue Kreditfazilität sieht 18-monatige Zinszahlungen vor (keine Amortisation), die dazu dienen, die anfängliche Schuldendienstbelastung des Sponsors zu reduzieren, sodass ihm ausreichend Zeit zur Stabilisierung der Immobilie zur Verfügung steht.

Der Sponsor ist ein diversifiziertes Immobilieninvestment- und -entwicklungsunternehmen mit Sitz außerhalb von Philadelphia, Pennsylvania. Der Sponsor ist in alle Aspekte der Immobilienentwicklung und -investition involviert, einschließlich, aber nicht beschränkt auf Akquisition, Berechtigung und Projektaufbau, Management, Vermögensverwaltung, Immobilienverwaltung, Buchhaltung und Underwriting. Wie der Sponsor berichtet, hat er an mehreren Milliarden Dollar Transaktionen teilgenommen und besitzt derzeit fünf Projekte, die zusammen ein verwaltetes Vermögen von mehr als 300 Millionen US-Dollar repräsentieren.

Bitte beachten Sie, dass diese Investition voraussichtlich im September geschlossen wird und höchstwahrscheinlich Ende August / Anfang September belastet wird.

Investment Highlights und Risikominimierung
  • Top-Office-Teilmarkt: Conshohocken gehört zu den Top-Teilmärkten in der Philadelphia Metropolitan Area (MSA) nach CoStars Mid-Year 2016 Report aufgrund seiner geringen Leerstand und hohe Mietpreise. Pro CoStar, Conshohocken Leerstand und Nachfrage beträgt 6,6% bzw. 30,47 US-Dollar pro Quadratfuß ("PSF"), was substanziell über den gesamten metropolitanen Büromarktdurchschnitt von 9,3% und 22,16 US-Dollar liegt. Conshohocken ist auch der zweithöchste Mietpreis Teilmarkt, nur hinter dem benachbarten Teilmarkt Main Line (pro CoStar). Aus versicherungstechnischer Sicht wird sich die Immobilie voraussichtlich auf einen Leerstand von 8% und eine PSF-Basismiete von 27,00 US-Dollar stabilisieren, bereinigt um die Inflation.
  • Starkes demographisches Gebietsprofil: Die umgebende Wohnbebauung der Liegenschaft übertrifft staatliche und nationale Benchmarks in einer Reihe von Schlüsselkennzahlen, die von ESRI (einem demografischen Datenanbieter) aus US-Zensusdaten gesammelt wurden. Nach diesen Daten sind die 48.648 Einwohner, die in einem Umkreis von 3 Meilen von der Immobilie wohnen, im Allgemeinen gut verdienend, gut ausgebildet und in Angestelltensektoren beschäftigt - Aspekte, die einen erfolgreichen Büroteilmarkt weitgehend unterstützen können.
In der folgenden Tabelle werden die demografischen Merkmale in dem Gebiet mit demografischen Merkmalen des Staates und des Landes verglichen:
3-Meilen-RadiusPennsylvaniaUSA
2016 Median Haushaltseinkommen (1)$92,400$53,805$54,149
2016 Ausbildung: Bachelor (1)31.7%17.9%18.8%
2016 Ausbildung: Diplom-Kaufmann (1)26.9%11.7%11.6%
Arbeitslosenquote 2016 (1)4.5%5.9%5.9%
Angestellte Arbeiter (1)78.0%60.4%60.5%

(1) ESRI

  • Gut amenitisierter, Transit-orientierter Standort: Die Immobilie profitiert potenziell von einer starken, Transit-orientierten Konnektivität mit zwei Bahnhöfen im Umkreis von einer halben Meile und einfachen Zugang zu mehreren wichtigen Autobahnen. Die Innenstadt von Philadelphia erreichen Sie mit dem Zug in 45 Minuten und mit dem Auto in 20 Minuten. Der unmittelbare Teilmarkt verfügt über eine große Auswahl an Restaurants, Cafés und anderen Annehmlichkeiten in der Umgebung und kultiviert eine archetypische Live-Work-Play-Umgebung für seine Büro- und Mehrfamilienhäuser. Zu diesem Zweck wurden kürzlich 760 Wohneinheiten neben der Immobilie fertiggestellt und zwei weitere Entwicklungen von 595 Wohnwohnungen der Klasse A geplant.
  • Neuere Konstruktion, hochwertige Ausstattung: Das Anwesen wurde im Jahr 2000 zu einem Class-A-Standard entwickelt. Die Immobilie wird von einem kleinen Betreiber gekauft (off-Market), der den physischen Zustand des Vermögenswertes akribisch verwaltet hat. Der im Juli 2016 durchgeführte Bericht des Grundstückszustands für Dritte ergab keine verzögerten Wartungsprobleme und keine unmittelbaren Bedenken hinsichtlich des Kapitalaufwands.
  • Wertschöpfungsstrategie: Kurzfristiger Rollover sollte die Belegung der Immobilie auf ca. 70% bringen.Zusammen mit den geplanten 25 PSF für Mieterverbesserungen ist der Businessplan geplant, die langjährigen Maklerbeziehungen des Sponsors zu nutzen, um Mieter zu niedrigen marktnahen Mietpreisen an das Gebäude zu locken sowie bestehende Mieter zu erneuern (deren Rollover etwas ist) gestaffelt) zu Preisen, die auch denen des Marktes entsprechen. Geschätzte Neu- und Erneuerungsrenten erwarten 27 US-Dollar pro Quadratfuß (PSF), verglichen mit 29 US-Dollar + PSF, die von tatsächlich unterzeichneten Mietvertragsvergleichen in diesem Bereich vorgeschlagen werden (siehe Leasingvergleich in der Registerkarte Dokumente).
  • Potenziell attraktive Senior Debt: Der Sponsor hat mit der Tompkins VIST Bank ein Term Sheet für einen 10-jährigen Kredit zu 72,5% der Kosten mit einem festen Satz von 4,25% für die ersten 6,5 Jahre unterzeichnet. Das Darlehen umfasst 18 Monate Zinszahlungen, bevor es nach 25 Jahren planmäßig zu amortisieren beginnt, und hat keine Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn die Immobilie an Dritte verkauft wird. Das Darlehen wird von den Direktoren von Haverford garantiert.
  • Günstige Transaktionsstruktur: Investoren auf Deal-Ebene (wie RealtyShares 248, LLC) haben Anspruch auf einen IRR von 10,0% (einschließlich Kapitalrückzahlung), bevor der Sponsor die adjustierten wirtschaftlichen Ergebnisse erhält. Des Weiteren soll die Position des Sponsors für dieses Projekt bei 16,4% des erforderlichen Eigenkapitals liegen, was die Umwandlung seiner 2% Akquisitionsgebühr in einen Teil seiner Kapitalbeteiligung beinhaltet.
  • Erfahrener Sponsor und Property Manager: Principals of Haverford haben seit 2012 mehr als 1 Milliarde US-Dollar an Immobilienvermögen erworben. Haverford wird Immobilienmanagement-Dienstleistungen von Beacon Commercial Real Estate, die seit über 17 Jahren im Geschäft mit Leasing & Verkauf Brokerage und Property-Management-Dienstleistungen zu seinem Auftraggeber ist Kunden im Großraum Philadelphia.

Managementbiographien

* Sehen Sie keine Weltklasse-Institutionen wie das College of William & Mary und UC Berkeley, aber zumindest beide haben Abschlüsse und eine anständige Menge an Immobilien-Investment-Erfahrung. William & Mary und Cal sind meine Alma Maters, also habe ich nur ein bisschen Spaß.

Investment Deal / Verwendung des Erlöses

* Nett zu sehen 356.633 $ in Reserven und $ 45.000 in Working Capital. Es ist interessant zu sehen, dass trotz eines Kaufpreises von $ 5.200.000 aus verschiedenen Gründen $ 700.000 mehr (13,5%) zurückgelegt werden.

Finanzierungsquellen für das Bürogebäude

* Es ist immer gut zu sehen, dass ein Sponsor Skin im Spiel hat. Allerdings betragen 267.433 USD nur 4,5% der gesamten Finanzierungsquellen, obwohl sie 16,4% des Eigenkapitals ausmachen. Aus der Sicht eines RealtyShares-Investors möchten Sie, dass der Sponsor noch mehr Kapital aufbringt. Ich bevorzuge 10% des Kapitals oder mehr.

Blue Sky Exit Annahme

* Ich kann immer noch nicht glauben, dass es in fünf Jahren eine Kommission von 5% kostet, eine Immobilie zu verkaufen ($ 365.339 / $ 7.306.787). Das scheint unverschämt, da viele dieser Deals direkt ausgehandelt werden. Hoffentlich gibt es hier einen Vorsprung von 1-2% bei den Provisionsersparnissen.

Wenn Sie $ 50.000 in diesen Deal investiert haben

* Wenn der Deal ausläuft, werden beeindruckende 51% Ihrer Erstinvestition in vierteljährlichen Zinszahlungen für die gesamte Laufzeit des Geschäfts ausgezahlt. Die Grafik besagt auch, dass Sie, wenn Sie $ 50.000 investieren, am Ende einen Gewinn von $ 54.098 über einen Zeitraum von fünf Jahren erzielen werden ($ 104.098 Gesamterlös nach Rückgabe des anfänglichen Kapitals). Das ist eine Gesamtrendite von 108%, wenn alles klappt, oder 18% jährliche Rendite. Aber wieder tendieren die Dinge dazu, nie wie geplant zu funktionieren, weshalb ich meine Renditeannahmen halbiert habe, um konservativer zu sein.

INVESTIEREN ODER ÜBERTRAGEN?

Ich habe Lust, in meinen ersten RealtyShares-Deal zu investieren und dieses Gewerbeimmobilie in den Vororten von Philly könnte es sein. Aber bevor ich es tue, würde ich gerne Rückmeldungen erhalten, besonders wenn Sie ein Immobilien-Crowdsourcing-Veteran sind oder im PA-Bereich leben. Jede mögliche Investition sieht immer gut aus, wenn Sie das Marketingmaterial lesen. Aber wie wir alle wissen, ist nicht jede Investition groß, daher der Wunsch, Wissen zu crowdsourcen.

Es gibt viele Deals auf RealtyShares, die bereits "Warteliste mitmachen" sagen. Da ich mich auf gewerbliche Immobilien statt auf Ein- oder Mehrfamilienhäuser konzentriere, ist das Angebot noch knapper. Bitte zögern Sie nicht, dieser potenziellen Investition sehr kritisch gegenüberzustehen. Es ist immer gut, alle potenziellen roten Flaggen zu kennen, bevor Sie Kapital einsetzen. Wenn es weitere interessante Investitionen auf der Plattform gibt, lassen Sie es uns wissen!

Update 28.09.2016: Der Deal endete und ich beschloss, 10.000 $ zu investieren, um zu sehen, wie die Dinge laufen und mich mit der RealtyShares-Plattform bis Ende des ersten Quartals 2017 vertraut zu machen, wenn ich viel mehr Geld für die Arbeit habe.

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