Ohne einen Leasingmanager wäre es schwierig, neue Mieter im Ausland zu finden, weil ich den Platz nicht zeigen könnte. So entwarf ich einen Spielplan, der es dem Schicksal überlassen würde, ob er die Immobilie verkaufen oder weitervermieten würde.
Erstellen Sie gewinnende Szenarien
Als erstes habe ich die Entscheidungsmatrix von Leser Vicki durchgesehen. Dann füllte ich die Matrix mit meinen eigenen Worten aus. Zu lesen, wie man etwas macht, ist nutzlos, wenn man es nicht selbst macht!
Hier sind einige Takeaways von der Übung:
1) Die Idee, einen Hausverwalter zu haben, hört sich gut an, aber wenn man mich kennt, es sei denn, der Hausverwalter war der aufmerksamste, fürsorglichste und reaktionsschnellste Hausverwalter der Welt, würde ich mich irgendwann ärgern. Das liegt daran, dass ich in San Francisco lebe und die ganze Arbeit selbst machen kann. Als nächstes habe ich diese Eigenschaft für 11 Jahre an fünf verschiedene Gruppen von Mietern vermietet und während dieser Zeit gab es nie einen Monat Leerstand. Ich möchte nicht zum Mikromanager werden!
2) Ein Vermieter zu sein ist wirklich nicht so schlimm, wenn man erst einmal die richtigen Mieter gefunden hat. Der Schlüssel liegt darin, verantwortungsbewusste Mieter zu finden, die pünktlich bezahlen, die Nachbarn respektieren und keinen Schaden anrichten. Ich schaute auf all meine früheren Mieter zurück und sie waren alle großartig. Sie alle sind nur zu früh für meinen Geschmack ausgezogen (durchschnittlich 2-3 Jahre). Ich ging normalerweise ~ 6 Monate, bevor ich von einem Mieter über etwas hörte. Jeden Monat wurde die Mietzahlung automatisch auf mein Girokonto überwiesen. Vermieter sind verwöhnt, wenn sie sich über die Notwendigkeit, neue Mieter zu finden, beschweren, weil Vermieter in 95% der Fälle keine Arbeit machen!
3) Freiheit ist großartig, aber weil ich keinen Job habe, habe ich oft freie Zeit und werde manchmal gelangweilt. Ich könnte leicht einen Teil dieser Freizeit der Verwaltung der Immobilie zuweisen. Was ist die große Sache, die ~ 12 Stunden pro Jahr tut, verglichen mit den 2000+ Stunden, die ein normaler 9-zu-5er einlegt? Ich habe entdeckt, dass ich in der Frühpension weich werde. Ich habe mich selbst daran erinnert, dass das Einkommen aus Immobilien nicht passiv ist. Es ist halbpassiv. Außerdem gibt mir diese Eigenschaft viel neues Schreibmaterial über Landlording, potenzielle Mieter, Verhandlungsstrategie und lokale Wirtschaft.
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Einrichten des Win-Win-Szenarios
Eine Sache, die Sie vielleicht unter der Spalte "Verkaufen" bemerken, ist, dass es keine Freude gibt, einen $ 1.000.000 Scheck für den Verkauf dieser Eigentumswohnung zu erhalten, die ich 2003 für 580.500 Dollar gekauft habe. Ich habe das gerade selbst bemerkt, möchte es aber nicht nehmen Sie Änderungen vor, weil ich denke, dass das Weglassen des Glücksfalles aussagt.
Ich empfinde es als Risiko und Ärger, wenn ich eine große Summe bekomme. Das Risiko kommt von der Möglichkeit, das Geld auf dumme Sachen wie einen 200.000 $ Bentley Continental GT zu blasen. Das Risiko besteht auch in der Möglichkeit, den Erlös zu reinvestieren und Geld zu verlieren. Ich habe viele Male in anderen Anlagen Geld verloren, weshalb Investitionen in einen kostengünstigen digitalen Vermögensverwalter für die meisten Menschen wahrscheinlich der beste Weg sind. Je größer also der Windfall ist, desto mehr sorge ich mich. Ich denke, diese Art des Denkens steht zu 100% im Gegensatz zu dem Jubel, den die meisten Menschen empfinden, wenn sie einen siebenstelligen Scheck erhalten.
Zum millionsten Mal: mehr Geld, mehr Probleme.
Hier sind zwei gute Szenarien, die ich erstellt habe, um zu einer Entscheidung zu kommen:
1) Vermiete meine Immobilie, wenn ich einen neuen Mieter für $ 4.100 pro Monat oder mehr bekomme. Die vorherige Miete betrug 3.995 $.
2) Verkaufe meine Immobilie, wenn ich $ 1.065.000 oder mehr bekomme. Ich habe 65.000 Dollar da, um Provisionen zu zahlen und Steuern zu überweisen, um 1.000.000 Dollar vor Steuern zu sparen.
Ich würde mit der Suche nach neuen Mietern fertig werden und mein Immobilienfreund würde das Taschenangebot übernehmen. In einer Taschenliste wird eine Immobilie zum Verkauf angeboten, die nicht im Multiple Listing Service aufgeführt ist, den Immobilienmakler zur öffentlichen Vermarktung der Immobilie verwenden.
Ich gab meinem Immobilienfreund eine vollständige Offenlegung über mein Entscheidungsszenario und er stimmte einem 30-tägigen Kotierungsabkommen zu. Immerhin hatte ich 30 Tage, bevor meine Mieter auszogen, also konnte vorher nichts passieren.
Das Rennen hat begonnen
In der roten Ecke:
Um meinem Agenten eine Chance zu geben und die Mietwässer zu testen, begann ich mein Mietangebot bei $ 4,395, 10% höher als mein vorheriger Mietpreis. Sieben Tage lang hatte ich einige Vorführungen, aber keine Angebote. Dann habe ich meinen Preis für eine Woche auf $ 4,295 gesenkt, hatte zusätzliche Vorführungen, aber immer noch keine Angebote. Schließlich, als ich für 15 Tage nach Europa aufbrechen wollte, nahm ich ein Video des Ortes auf, schickte zukünftigen Mietern das Video, während ich weg war, und sagte ihnen, dass ich den Ort bei meiner Rückkehr zeigen könnte. Noch keine Angebote. Weg weg sein wirklich meine Bemühungen geschraubt.
Als ich meinen Preis auf $ 4.195 fallen ließ, bemerkte ich einen kleinen Aufwärtstrend, aber nichts Sinnvolles. Mehrere mittel-20 jährige Technikfreaks besuchten, aber sie schienen nur die neuesten Amenity-Gebäude zu bevorzugen. Vertrau mir, jeder sieht gleich aus und kommt aus dem gleichen technischen Hintergrund.
Nach sechs Tagen bei $ 4.195 begann ich mich zu fragen, ob ich die Dinge wirklich auf den Kopf gestellt hatte, weil meine bestehenden Mieter endlich draußen waren. Denken Sie daran, ich hatte noch nie einen freien Monat in meinen 11 Jahren als Vermieter für diese Eigenschaft. Um eine große Steigerung des Interesses zu erreichen, habe ich ernsthaft darüber nachgedacht, den Preis auf 3.999 $ zu senken, weil ich wusste, dass viele Leute in San Francisco einen Preis von 4.000 $ haben, um ein Apartment mit zwei Schlafzimmern oder 2.000 $ pro Zimmer zu mieten. Dennoch hielt ich bei $ 4.195 fest.
In der blauen Ecke: Immobilienmakler
In der Zwischenzeit bekam mein Immobilienmakler einen professionellen Fotografen, um einige wundervolle Bilder von meinem Platz zu machen (den ich für meine Mietwohnungswerbung verwendete). Er nahm die Kosten auf, um eine potentielle 5% ige Provision für mich zu bekommen. Aus irgendeinem Grund brauchte er eine Woche, um die Bilder zurückzubekommen und eine Website von meinem Eigentum zu werfen. Es hätte ihn nur eines Tages brauchen können, wenn er am Ball war. Er fuhr dann fort, den Eintrag in sein Netzwerk zu sprengen. Wir entschieden uns für 1,2 Millionen US-Dollar.
Nach einer Woche, in der es keine Vorführungen gab, haben wir den Preis auf 1,15 Millionen Dollar gesenkt. $ 1.2M ist wirklich ein Preis für mein Grundstück, der erreichbar sein könnte, wenn es richtig inszeniert, bemalt und auf MLS für die Welt gesetzt wurde. Allerdings war ich zu diesem Zeitpunkt nicht daran interessiert, ~ 7.000 für die Inszenierung, 2.200 für das Malen und vielleicht 10.000 für eine leichte Renovierung der Küche und eines Badezimmers auszugeben. Ich würde lieber die $ 20.000 für mich behalten.
Als die neue Blast-E-Mail den neuen Preis von 1,15 Millionen US-Dollar verkündete, hatten wir innerhalb von zwei Wochen ungefähr sechs Vorführungen. Denken Sie daran, ich bin bereit, die Wohnung für $ 1.065.000 zu verkaufen. Eine der Vorführungen war eine zweite Show für eine ~ 50 single Frau, die den Park und die Lage liebte. Sie war total bereit, den Ort umzugestalten und erwog sogar, sie in ein großes Schlafzimmer umzubauen. Nicht schlau, aber ihre Wahl. Es gab Hoffnung auf ein gutes Angebot!
Vielleicht lag es daran, dass ich keinen starken Wunsch verspürte, den Laden zu verkaufen, mein Agent war lauwarm gegenüber der Aufgabe. Am Memorial Day-Wochenende sagte er, er könne den Platz nicht zeigen, weil er zu den Indianapolis 500 ging. Ich überlegte, ob ich ihn logischerweise bitten sollte, jemand anderen den Platz zu zeigen, aber stattdessen sagte er: "Viel Spaß!" Ich wollte ihn schlagen!
Der Gewinner wird bekannt gegeben
Die Nachfrage von Mietern begann am ersten Juni-Wochenende aus irgendeinem Grund zu steigen. Zuvor wiesen alle Indikatoren auf einen sich abschwächenden Vermietungsmarkt hin, der auf ein großes Angebot an Luxusimmobilien auf dem Markt zurückzuführen ist. Um meinem Immobilienmakler gegenüber fair zu sein, hielt ich ihn über die Mietinteressen auf dem Laufenden und bat ihn, zu Käufern zurückzukehren, die früher Interesse zeigten, als meine Nachfrage anstieg.
Ein paar Tage später erzählte ich ihm, dass ich in Mietdiskussionen mit potentiell fantastischen Mietern war, die sich zu 4.195 $ verpflichten würden. Sie machten ungefähr $ 180.000 pro Jahr und schienen wirklich den Ort zu lieben. Für Mieter in einem wettbewerbsfähigen Mietmarkt macht die Freude am Objekt wirklich einen Unterschied für den Eigentümer.
Mein Agent hat mir geschrieben: "Das ist großartig! Aber warte! Wie wäre es, wenn wir Ihren Eintrag auf die Funktion "Bald kommen" setzen, die der MLS-Eintrag enthält? Es ist großartig, weil es Ihrer Immobilie maximale Präsenz verleiht und der Days On Market-Zähler erst beginnt zu zählen, wenn Sie die Kategorien auf eine vollständige Liste setzen.”
“Könnte gut sein!" Ich habe geantwortet. "Aber es waren 27 Tage, und ich denke, das Schicksal hat gerufen. Ich habe das ideale Paar, das wahrscheinlich für 2-4 Jahre bleiben wird. Bei $ 4.195 pro Monat, das sind $ 200 pro Monat mehr als das, was ich in Rechnung stellte, und $ 50.360 pro Jahr in Miete. Es ist ein Vogel in der Hand, Baby!”
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Ich wusste immer, was ich wollte
In meinem Herzen wusste ich immer, dass ich das Eigentum behalten wollte. Du bekommst einfach nicht immer, was du willst. Die Zahlung von $ 50.000 + an Provisionen und weitere $ 10.000 an geschätzten Transfersteuern zusammen mit weiteren $ 100.000 an Steuern auf langfristige Gewinne scheint eine echte große Geldverschwendung zu sein.
Die Inflation ist zu mächtig, um zu kämpfen. Es gibt nichts Leichteres, als lange Eigentum zu sein, um das Inflationsmonster in den Sonnenuntergang zu reiten. Ich war einfach enttäuscht darüber, dass ich nach drei Jahren Autopilot nach neuen Mietern arbeiten musste. Ich sorge mich nicht um große Fallstricke oder eine höhere Rendite. Es geht um den Cash-Flow und die Aufteilung dieses Teils meines Vermögens auf möglichst einfache und verzeihliche Weise.
Es macht mich glücklich zu sehen, wie ein junges Paar die Augen erleuchtet, wenn sie das erste Mal in mein Eigentum gehen. Sie beginnen miteinander über ihre potentiell wundervolle Zukunft zu sprechen. Und wenn sie die Eigenschaft genug haben, um eine Anwendung auszufüllen, bedeutet das, dass sie Wert in dem Preis sehen, den ich stelle.
Wenn Sie einen Finanzplan mit zwei guten Ergebnissen erstellen, können Sie nicht verlieren. Selbst wenn ich keinen Käufer oder Mieter finden würde, könnte ich das Anwesen einfach leer halten wie ein ausländischer Investor, der sein illegales Geld abstellen möchte. Indem ich mein Eigentum vom Verkaufs- oder Vermietungsmarkt entferne, helfe ich auch anderen Vermietern und Immobilienverkäufern, ihren besten Preis aufgrund weniger Konkurrenz zu finden.
Ich bin der festen Überzeugung, dass jeder so lange wie möglich an seinem Immobilienvermögen festhalten sollte.Denken Sie darüber nach, wie wenig Arbeit tatsächlich benötigt wird, um einen Vermögenswert zu erhalten, der sich um Ihre Ruhestandsjahre kümmern kann.
Empfehlungen
Chirurgisch in Immobilien investieren: Wenn Sie nicht ständig hohe Grundsteuern zahlen möchten, keine Anzahlung für den Kauf von Immobilien haben oder Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares, eine der größten Immobilien, an Crowdsourcing-Unternehmen heute. Sie können in Geschäften im ganzen Land für so wenig wie $ 5.000 mit Zielrenditen von 8 bis 15% investieren. Es ist kostenlos zu erkunden. Ich habe persönlich mehr als 260.000 US-Dollar in die RealtyShares-Plattform investiert, da ich glaube, dass dies ein guter Weg ist, um günstigere, ertragreichere Immobilien im ganzen Land zu nutzen.
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