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Auszahlung Hypothek Refinanzierung als eine Möglichkeit, Ihre Steuer Bill zu senken

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9.500 Quadratfuß für nur 8,9 Millionen US-Dollar in Presidio Heights, SF

Aussicht: Sie sollten so viel Einkommen aufschieben oder abschirmen, wie es bis zur Pensionierung möglich ist, um Ihre derzeitige Steuerrechnung zu minimieren. Die Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Ruhestandseinkommen Ihrem Arbeitseinkommen entspricht, ist gering. Daher wird Ihr Steuersatz für die Altersbesteuerung viel niedriger sein.

Im Zuge der Refinanzierung meiner Hauptwohnhypothek auf rund 2,5% für einen 5/1 ARM, dämmerte es mir, auch zu überprüfen, was die Raten für meine entsprechende Miethypothek sind. Ich habe mein Mietobjekt im letzten Jahr von einem 30-Jahres-Fix bei 5% bis zu einem 5/1 ARM bei 4% refinanziert, weil ich eine Position eingenommen habe, dass die Raten nirgendwohin gingen, und dass ich das Darlehen in 5 auszahlen würde -6 Jahre Zeit. Die Hypothekenzinsen sind per 20.01.2015 wieder auf ein Allzeittief gesunken.

Es stellt sich heraus, dass ich meine Mietimmobilienhypothek von 4% auf 3,375% refinanzieren kann, ohne Auslagenkosten. Bei 3,375% sind alle Kosten in die Rate eingebacken. Konventionelle Weisheit sagt, um Ihre Hypothek zu refinanzieren, wenn Sie sehen, Raten 50 Bps (0,5%) niedriger als Ihre bestehenden Darlehen, mit einer Pausen zwischen 12 Monaten oder weniger. Mit einer Break-Even-Periode von 0 Monaten und 75 Basispunkten ist die Refinanzierung jetzt ein Kinderspiel!

Mein Nettoeinkommen von dieser speziellen Miete ist ungefähr $ 1.000 pro Monat. Das ist nach HOA Gebühren, Hypothekenzinsen, Wartung, Abschreibungen und Grundsteuern. Nicht riesig, aber besser als ein Stachel in die Augen. Wenn ich überhaupt keine Hypothek hätte, wäre das Nettoeinkommen bei heutiger Miete fast 2.400 Dollar pro Monat, was ein Einkommensstrom ist, den ich seit dem ersten Kauf geplant habe. Bedauerlicherweise zahle ich aufgrund der progressiven Natur unseres Einkommensteuersystems einen effektiven Steuersatz von 30 bis 33% (Bund + Staat) auf die Mieteinnahmen.

Dann ging eine Glühbirne weiter .............

WIE MAN IHRE STEUERN ABGETRAGEN WIRD, INDEM SIE EINEN CASH-OUT REFI

Banken wollen immer Geld verdienen, und eine Möglichkeit besteht darin, guten Gläubigern viel Geld zu leihen! Der Hypotheken-Beauftragte sagte, dass ich eine Barauszahlung von bis zu 75% LTV des Schätzwerts vornehmen könne. Mit anderen Worten, wenn die Immobilie für 700.000 Dollar auswertet und ich nur eine Hypothek von 300.000 Dollar (43% LTV) habe, könnte ich 225.000 Dollar auszahlen (700.000 X (0,75-0,43)) und meine Hypothekengröße auf 525.000 Dollar (700.000 X 0,75) erhöhen. !

Würden Sie nicht gerne eine zusätzliche liquide $ 225.000 für nur 3,325% pro Jahr herumliegen haben, um einen privaten Jet zu chartern und es in Vegas regnen zu lassen? Verlockend! Aber realistisch, lassen Sie uns verstehen, wie eine Auszahlung Refinanzierung schirmt Sie vor Steuern.

Eine Hypothek von $ 300.000 zu 4% kostet etwa $ 1.433 / Monat, und nach allen anderen Kosten ergibt die Nettomiete in diesem Beispiel $ 1.000 / Monat. Unterdessen kostet eine 525.000 $ Hypothek zu 3.375% 2.321 $ pro Monat. Die Nettomieteinnahmen von 1.000 US-Dollar werden praktisch ausgelöscht, was eine gute Sache ist, denn jetzt müssen Sie während der Arbeit keine 33% Steuern zahlen! Das ist eine nette $ 3.960 weniger Steuern, um ein Jahr zu bezahlen, dank einer Auszahlung Refi für jetzt.

Der andere Vorteil von $ 225.000 Bargeld in der Bank ist, dass Sie sich entscheiden können, zu investieren, zu spielen, sich in die Luft zu jagen oder zu tun, was immer Sie wollen. Im Idealfall würden Sie einfach eine Steuer frei finden und "Stabiler" Kommunalanleihenfonds das zahlt über 3,375% und hält es bis zur Fälligkeit. Es gibt tatsächlich Tonnen von muni Rentenfonds, die über 6% zahlen. Schließlich, lassen Sie uns sagen, der Immobilienmarkt detoniert absolut, zumindest haben Sie einen guten Teil der Veränderung herausgezogen und haben etwas dafür zu zeigen.

Nur wenn Sie im Ruhestand sind und kein Einkommen mehr verdienen, das einen effektiven Steuersatz von 33% aufweist, zahlen Sie die gesamte Hypothek ab. Im Ruhestand erwarte ich, dass mein effektiver Einkommensteuersatz auf 15% sinkt und damit 18% (33% -15%) X $ 12.000 = $ 2.160 pro Jahr einspart.

Der Immobilienmarkt ist auf Feuer! In den Küstenstädten verlangsamt es sich jedoch langsam.

IHR RUHESTANDEN-EINKOMMEN GLEICH NICHT IHR ARBEITS-EINKOMMEN, SORRY!

Die Leute denken sich, wenn sie im Durchschnitt $ 100.000 pro Jahr von ihrem Job machen können, können sie $ 100.000 pro Jahr an passiven / Zinseinkommen generieren, indem sie für Jahrzehnte sparen und investieren. Newsflash! Bei der heutigen risikofreien Rate von 2% für die 10-jährige Staatsanleihe benötigen Sie 5 Millionen Dollar, um 100.000 Dollar zu generieren! Und wenn Sie in der oberen Steuerklasse sind und sagen $ 1 Million pro Jahr, Sie brauchen $ 50 Millionen Dollar, um diese Höhe des Einkommens zu generieren und die gleichen Steuern zu zahlen! Das ist das Argument, warum es jetzt dumm ist, Steuern zu zahlen und eine ROTH IRA zu machen. Es ist besser als nicht zu sparen, aber Steuerplanung weise, es ist dumm.

Hört auf, euch selbst zu denken, dass ihr im Ruhestand die gleiche Menge Geld verdient. Ihr Ziel - vor allem für diejenigen von Ihnen in den höchsten Einkommenssteuerklassen - sollte sein, so wenig Steuern jetzt zu zahlen, und so viel Einkommen aufzuschieben, wie Sie bequem in Ihren Ruhestandjahren erlauben können, Ihre Steuerlast zu minimieren. Die Regierung setzt Ihr Geld nicht gut ein, und die Hälfte der US-Bevölkerung steuert keine Bundeseinkommenssteuern bei. Daher können Sie auch nicht so viel beitragen!

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Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus.

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