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Berechnen Sie immer die Opportunitätskosten, wenn Sie eine größere Investition tätigen

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Ich liebe Schaufensterbummel und kaufe nie ein verdammtes Ding. Verkäufer hassen mich, aber mein Bankkonto denkt anders.

Diese Gewohnheit begann, als ich ein Teenager war, der einen Mindestlohn mit Schuhen und Kleidung machte. 30 Stunden damit zu verbringen, hinter einem Grill zu sitzen, um ein Paar neue Basketballschuhe kaufen zu können, fühlte sich wie ein schlechter Handel an. Aber zumindest diese mühsamen Jobs zu arbeiten, ließ mich den Wert eines Dollars schätzen.

Dann, als ich einen normalen Job hatte, verwandelte sich meine Schaufensterbummel Gewohnheit in Autohändler und prüfte das Fahren der neuesten Modelle. Es gab mehrere Autohändler auf der Fahrt nach Hause, also dachte ich, warum nicht vorbeikommen, einen freien Keks essen und ein freies Getränk beim Einatmen dieses reizenden neuen Autogeruches haben! Ich muss seit 10 Jahren durchschnittlich 20 Besuche pro Jahr haben. Es war unmöglich, ein neues Auto zu kaufen, als ich wusste, dass das Geld investiert werden könnte, um mehr Geld zu verdienen, um schließlich der Arbeit zu entkommen.

Jetzt bin ich süchtig danach, Lowball-Angebote zu Hause zu machen und rigorose Verhandlungen zu führen. Wenn ich gewinne, wird wahrscheinlich Geld verdient. Wenn ich verliere, genial, weil die Aufrechterhaltung einer Immobilie und die Zahlung von endlosen Grundsteuern keinen Spaß machen. Seit 2H2017 habe ich vier Lowball-Angebote eingereicht mit wahrscheinlich noch mehr.

Es fühlt sich toll an, zum Rand zu laufen, nach unten zu schauen und zurück in Sicherheit zu gehen. Habt ihr jemals den Rausch dieser Art von Aufregung, das heißt, fast mit Ihrem hart verdienten Geld zu trennen?

Ein etwas besseres Gegenangebot

In einem früheren Post über große Häuser und Egos erwähnte ich, dass ich ein $ 1,95M Barangebot für ein größeres Haus mit $ 2,2 Mio. eingereicht hatte. Sie kamen verbal zurück und sagten, sie wollten 2,3 Millionen Dollar, was ich absurd fand, also habe ich mir nicht die Mühe gemacht, schriftlich zu antworten. Seitdem sind ein paar Wochen vergangen und sie bieten jetzt einen weiteren Schalter an, diesmal zu ihrem ursprünglichen Preis von $ 2,2 Millionen.

Es war schön, dass sie um $ 100.000 gefallen sind, aber der Preis war immer noch nicht verlockend genug angesichts der Menge an Arbeit, die nötig wäre, um das Haus zu modernisieren. Ich überlegte, schriftlich mit einem Angebot von 1,98 Millionen Dollar entgegenzuwirken, schrieb ihnen dann aber diesen Brief. Die ursprüngliche Absicht des Briefes war es, sie davon zu überzeugen, mir weniger als 2 Millionen Dollar zu verkaufen, aber stattdessen überzeugte es mich, den Deal nicht weiter zu verfolgen!

Lieber Verkäufer,

Danke für das Gegenangebot, aber diesen Preis können wir uns nicht leisten. Wir gingen ein paar Mal zurück, um die Stiftung mit ein paar Fachleuten zu überprüfen, und es gibt Fundamentarbeiten, die getan werden müssen, um das Haus zu ebnen und das Haus im Falle eines Erdbebens nachzurüsten.

Die Stadt hat bereits vorgeschrieben, dass Holzrahmen-Mehrfamilienhäuser mit Garagen nachgerüstet werden sollten, die zwischen 100.000 und 300.000 US-Dollar kosten. Wir glauben, dass es nur eine Frage der Zeit ist, bis die Stadt vor 1970 mehrstöckige Holzrahmenhäuser über einer Garage identifiziert, die ebenfalls nachgerüstet werden müssen. Neben den geplanten Umbauarbeiten haben wir einfach nicht mehr genügend Geld, um sich Ihr Zuhause bequem zu leisten.

Der Immobilienmarkt ist ebenfalls auf einem Allzeithoch, aber er verlangsamt sich, da die Zinsen steigen, die Mieten flacher werden und der Aktienmarkt für das Jahr um 10% festsitzt. Der Aktienmarkt deutet auf eine Verlangsamung der Unternehmensgewinne und des Beschäftigungswachstums hin. Mit der Einrichtung des Hypothekenzinsenabzugs und der staatlichen und lokalen Einkommensteuerobergrenze in diesem Jahr ist es unvermeidbar, dass Immobilienpreise sich verlangsamen werden.

Wir brauchen Raum in unserem Budget, um unvorhergesehene Ausgaben zu berücksichtigen, die mit der Umgestaltung eines alten Hauses und dem Umgang mit neuen Regeln zur Stadtumrüstung einhergehen. Bei $ 2.2M würde es viel mehr Sinn machen, einfach ein komplett neues Zuhause auf dem Markt für $ 2.7M zu kaufen und den ganzen Ärger und die Zeit zu sparen.

Schließlich besteht die Alternative zum Kauf des Hauses darin, das Geld einfach in risikofreie 10-jährige Schatzanleihen mit einer Rendite von 3% zu reinvestieren. Mit einer Investition von 2 Millionen $ verdienen wir 60.000 $ pro Jahr oder 5.000 $ pro Monat, ohne dass Sie arbeiten müssen oder sich Sorgen machen müssen. Ein einfacheres Leben hört sich ziemlich gut an, wenn wir uns um unseren kleinen Jungen kümmern.

Wenn Sie unser Angebot in Zukunft noch einmal überdenken möchten, lassen Sie es uns wissen. Unsere Kommunikationswege sind immer offen.

Grüße,

Sam

Der Schlüsselabsatz, der mich davon überzeugte, dieses Haus nicht zu kaufen, war der Kauf von 2 Millionen Dollar in eine 3% ige Schatzanweisung. 5.000 US-Dollar im Monat zu verdienen, ohne staatliche Einkommenssteuer, ist für uns eine Menge Geld. Es ist genug, um alle unsere bestehenden Wohnkosten und einige wöchentliche Sushi-Abendessen zu bezahlen. Nicht nur würde die Ausgabe von $ 2 Millionen für dieses Haus eine Opportunitätskosten von $ 60.000 pro Jahr haben, es hätte auch eine laufende Kosten von $ 25.000 in Grundsteuern.

Daher sind die tatsächlichen Kosten für den Besitz dieses Hauses ohne Berücksichtigung der Umbau- und laufenden Wartungskosten $ 60.000 + $ 25.000 = $ 85.000 / Jahr.

Als ich die wahren Kosten des Besitzes dieses Hauses erkannte, wurde mir sehr klar, dass das Haus selbst mit seinem viel niedrigeren Preis / Preis nicht teuer war.

Bei einem Kaufpreis von zwei Millionen Dollar schätzte ich, dass es weitere 350.000 bis 500.000 Dollar kosten würde, um das Haus zu reparieren. Fügen Sie Opportunitätskosten in Höhe von 85.000 US-Dollar hinzu, und jetzt sprechen wir über Gesamtkosten von 2.435.000 US-Dollar - 2.585.000 US-Dollar. Addieren Sie weitere $ 130.000 in Steuern und Provisionen, um das Haus zu verkaufen, gibt es einfach nicht genug Profit für das Risiko.

Verschiedene Opportunity-Cost-Szenarien durchlaufen

Egal, ob Sie eine Ferienimmobilie kaufen oder Ihren gesamten Bonus in die Netflix-Aktie investieren, es ist immer wichtig, die Opportunitätskosten zu berechnen, wenn Sie nicht woanders investieren. Die Basis-Opportunitätskosten sind immer die risikofreie Rendite, die auch als US-Staatsanleihen bezeichnet wird. Ich nutze die 10-jährige Treasury-Bond-Rendite als Barometer. Die US-Regierung wird nicht auf ihre Schuldverpflichtung verzichten und Sie erhalten 100% Ihrer Kapitalrückzahlung und des jährlichen Kupons, wenn Sie bis zur Fälligkeit halten. Wenn Sie sich entscheiden, vor der Fälligkeit zu verkaufen, unterliegen Sie grundsätzlich einer Wertsteigerung oder einem Verlust.

Hier sind ein paar Beispiele mit einer Investition von 2 Millionen $.

1) S & P 500 Index. Der Index gibt derzeit ungefähr 2% nach, daher würden Sie jedes Jahr 40.000 Dollar Dividende erhalten. Sie erwarten, dass der S & P 500 +/- 10% zurückgibt. Ihre potenzielle Rendite beträgt daher -8% (-10% + 2% Rendite) bis + 12% (+ 10% + 2% Rendite), oder - $ 160.000 bis + $ 240.000.

Wenn Sie jedoch die Opportunitätskosten für den Verlust einer garantierten Rendite von 3% auf Ihre 2 Mio. $ verbuchen, beträgt die wahre erwartete Rendite Ihres S & P 500 Index -11% (-10% + 2% Rendite - 3%) bis +9 % (+ 10% + 2% Ausbeute - 3%) = - 220.000 bis 180.000 US-Dollar.

2) Immobilien-Crowdfunding. Sie können einzelne Geschäfte kaufen oder Sie können in verschiedene Arten von Fonds investieren. Ich habe in den Aktienfonds RealtyShares investiert, der eine Rendite von 15% anstrebt. Angesichts der Tatsache, dass ich nie an bestimmte Zielrenditen glaube, reduzieren wir diese Zielinvestition auf 10%. Meine erwartete Rendite beträgt $ 200.000 pro Jahr ($ 2M X 10%). Aber natürlich könnten die 13 Anlagen in den Fonds am Ende Geld verlieren. Nehmen wir an, der potenzielle Verlust beträgt 5% oder - 100.000 $. Daher ist der erwartete Rückgabebereich - $ 100.000 bis + $ 200.000.

Wenn Sie in den Opportunitätskosten für den Verlust einer garantierten Rendite von 3% auf Ihre 2 Mio. $ investieren, beträgt die erwartete Rendite meiner Immobilien-Crowdfunding-Investition -8% (-5% + -3%) bis + 7% (+ 10%). - 3%) = - $ 160.000 bis + $ 140.000.

Mit anderen Worten, Opportunitätskosten machen den Abwärtsverlust noch schlimmer und die erwarteten Renditen sind nicht so groß.

Hauptwertung wird benötigt

Die Opportunitätskosten, nicht in risikofreie Vermögenswerte zu investieren, sind nicht so effektiv, wenn die Vermögenspreise schnell steigen. Sobald jedoch die Zinsen steigen und die Geschwindigkeit der Vermögensaufwertung nachlässt, bedeuten Opportunitätskosten alles.

Als die 10-jährige Anleiherendite bei 1,5% lag, waren die risikofreien Opportunitätskosten unbedeutend. Die Anleger zogen es vor, ein höheres Risiko für eine potenziell höhere Rendite einzugehen. Aber mit der risikofreien Rate von ~ 3% wird es endlich verlockender, sein Risikoprofil zu senken.

Der Schlüssel ist, genügend Kapital zu sammeln, dass ein übermäßiges Risiko nicht mehr notwendig ist. Denken Sie an ein Szenario, in dem Sie 10 Millionen Dollar investieren können und glücklich über 250.000 Dollar Bruttoeinkommen pro Jahr leben können. Warum sollten Sie die meisten Ihrer 10 Millionen Dollar in riskante Vermögenswerte wie Aktien und Immobilien investieren, die Sie Millionen verlieren könnten, wenn Sie 300.000 Dollar pro Jahr ohne Risiko verdienen können?

In einem solchen Szenario würde ich 40% der 10 Mio. USD in risikofreie Staatsanleihen, 30% in AAA-Kommunalanleihen, 20% in Aktien und 10% in alternative Anlagen investieren. Tun Sie dies und Sie werden ein sorgloses glückliches Leben führen, was Geld haben sollte.

Schlussendlich, Opportunitätskosten sind nicht nur verlorenes garantiertes Geld, es geht auch um verlorene Zeit und Glück. Je älter und wohlhabender wir sind, desto mehr sollten wir uns um Letzteres kümmern. Nach dem 50. Lebensjahr macht es keinen Sinn mehr, sich so stark zu quälen, weil Sie bereits Ihre Beiträge eingezahlt haben.

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