loader
bg-category
Kaufen Sie Immobilien so jung wie Sie vielleicht können

Teilen Sie Mit Ihren Freunden

Mein größtes Immobilien-Bedauern war, keine zwei Schlafzimmer, zwei Badezimmer, zwei Balkon-Eigentumswohnungen mit Blick auf Manhattans Chrysler Building im Jahr 2001 zu kaufen. Ich war 24 und hätte 10% auf das 760.000 $ Grundstück, das heute mehr als 2.000.000 $ wert ist. Jetzt bin ich fast 40 und habe nicht mehr den Wunsch, durch aggressives Treiben "in meine Schulden hineinzuwachsen". Stattdessen geht es mir darum, Schulden abzubauen und das Leben zu vereinfachen.

Ich bin ein großer Fan von Immobilien, weil Sie nur vier Dinge tun müssen, um Ihr Vermögen zu vergrößern: 1) mit einer Anzahlung kommen, 2) Ihre Hypothek pünktlich bezahlen, 3) versuchen, nicht an der Spitze des Marktes zu kaufen und 4) besitzen Sie Ihr Eigentum für immer. Wenn Sie diese vier Dinge tun, bin ich zuversichtlich, dass Ihr Nettovermögen dank der Inflation gesünder sein wird, als wenn Sie nur gemietet hätten.

Als ich gerade mit der Refinanzierung eines meiner Häuser fertig war, entschloss ich mich, ein "Fortschritts-Diagramm" zu erstellen, um zu sehen, wo ich mit diesem stand. Ein Ehepaar erwähnt $ 850.000 ist immer noch eine ziemlich große Hypothek. Ich stimme zu. Deshalb habe ich einen beschleunigten Auszahlungsplan entwickelt. Es geht mir darum, Ziele zu erstellen, Diagramme zu erstellen, sich mit anderen zu beraten und meine Finanzen zu verfolgen, um sicherzustellen, dass ich im Ziel bin. Do solltest das auch machen. Es ist sehr aufschlussreich.

Was ich bei dieser letzten Übung festgestellt habe, ist, dass ich vielleicht zu viel Zeit damit verbringe, mit zu vielen verschiedenen Anlageklassen Vermögen aufzubauen. Wenn ich mich nur darauf konzentriere, diese eine Immobilie in meinem Portfolio zu optimieren, besteht die Chance, dass sie mich allein zum Multimillionär macht!

Warum sollten Sie Immobilien kaufen?

Wenn es darum geht, Wohlstand zu schaffen, will jeder einfach. Immobilien als eine Investition zu verstehen ist so einfach wie es nur geht.

1) Immobilienpreise bewegen sich in 7 - 10 Jahreszyklen.

2) Es gibt einen natürlichen Rückenwind aufgrund der Inflation.

3) Sie wollen Realvermögen besitzen, denn Geld ist nur ein Tauschmittel, das jeden Tag aufgrund der Inflation an Wert verliert.

4) Mit der Inflation steigen natürlich die Mieten. Wenn Sie ein Mieter bleiben, werden Ihre Kosten immer schneller steigen als die Kosten eines Hauseigentümers, was den Ruhestand ein wenig schwieriger zu verwalten macht.

5) Trotz der Inflation fallen die Zinsen weiter. Dies ist das Goldlöckchen-Szenario für alle Immobilieninvestoren, die durch die Refinanzierung ihrer Hypotheken oder das Ermitteln niedriger Hypothekenzinsen für den Kauf profitieren und gleichzeitig die Mieten erhöhen.

6) Menschen sind undisziplinierte Sparer und Spender. Wenn Sie eine Hypothek haben, müssen Sie sparen, weil Sie jeden Monat Kapital einzahlen.

7) Nachdem Sie Ihre Immobilie bezahlt haben, können Sie, wenn Sie möchten, den vollen Wert der Immobilie zu Ihrem Nettowert hinzufügen. Jeder sollte diese Berechnung durchführen, um zu sehen, wie hoch sein Mindestnettowert ist.

8) Leben in Ihrem Haus erfordert keine Investition. Leben ist nur Leben.

Hier ist meine Fortschrittstabelle für eine Immobilie, die ich Ende 2004 für 1.525.000 $ gekauft habe. In den sechs Jahren zuvor habe ich 50-75% meines Nachsteuereinkommens gespart und investiert, um mich eines Tages von einer nicht nachhaltigen Karriere zu befreien. Die Zahlen sind Schätzungen innerhalb von 10% des wahren Wertes / der tatsächlichen Kosten.

Housing-Diagramm-Analyse

* 2005 bin ich bereits seit 10 Jahren erwachsen. Ich verpasste meine Chance, im Alter von 24 Jahren einen Platz in Manhattan zu kaufen. Mit 26 Jahren kaufte ich endlich meine erste Immobilie in SF, eine 2/2-Wohnung. Der Ort war nett, aber ich bedauerte, dass ich nicht mein volles Potenzial ausgeschöpft hatte, weil ich Angst hatte. Deshalb ging ich im Alter von 28 Jahren All-In und kaufte ein Einfamilienhaus für $ 1.525.000, indem ich eine Hypothek von $ 1.220.000 abschloß. Es war irgendwie verrückt, in einem so jungen Alter über $ 1.600.000 Schulden zu haben. Aber ich fühlte mich bullisch in Bezug auf meine Zukunft, nachdem ich gerade eine Beförderung in meiner Firma erhalten hatte. Kein Risiko keine Belohnung.

Die Gesamtkosten nach Abzügen beliefen sich auf etwa 4.800 US-Dollar einschließlich Grundsteuern, Versicherungen und Wartung. Angesichts der Tatsache, dass Sie nur $ 1.000.000 an Hypothekenschulden abziehen können, war mein Ziel, die Hypothek auf $ 1.000.000 früher herabzusetzen. Aber nach der Anzahlung von 305.000 Dollar hatte ich praktisch nichts in der Bank, also habe ich in den ersten fünf Jahren keine zusätzlichen Kapitalzahlungen geleistet. Stattdessen waren meine unmittelbaren Ziele, hart an meinem Job zu arbeiten, also würde ich nicht gefeuert werden und durch Sparkonto auffüllen, indem ich 70% meines Nachsteuereinkommens spare.

Wenn Sie große Schulden übernehmen, wird Ihre Motivation, hart zu arbeiten, durch das Dach schießen!

* Es gibt Opportunitätskosten, um $ 305.000 in eine Anzahlung zu senken. In meinem Fall hätte ich diese Anzahlung nur in konservativere Anlageklassen wie CDs, Schatzanleihen oder Muni-Anleihen investiert, die zu dieser Zeit ~ 4% ausgaben. Also ja, ich hätte ungefähr $ 1.000 pro Monat risikofrei machen können, aber ich wollte schon in jungen Jahren für die Zäune schwingen. Ich wollte mich entweder selbst in die Luft jagen oder früher und nicht später reich werden.

Related: Investieren Sie in meinem 401k oder sparen Sie für eine Anzahlung?

* Ich hatte zwei gute Jahre der Immobilienpreisaufwertung, bis die finanzielle Kernschmelze ~ 22% von dem Hoch von 2007 abgeschnitten hat. Ich schätzte, dass der Wert meiner Immobilie im Jahr 2010 auf 1.400.000 bis 1.450.000 US-Dollar gesunken ist, denn das ist der Wert, den ich in der Lage war, die Stadt davon zu überzeugen, dass ich meine Immobiliensteuer für mehrere Jahre senken werde. Der Abschwung fühlte sich nicht gut an, aber es tat meinem Lebensstil nicht weh. Ich habe es immer noch genossen, mit einer festen Bezahlung bei mir zu wohnen. Ich habe gerade alle überflüssigen Ausgaben gesperrt. Mein $ 6.000 Fahrzeug namens Moose war gut genug! Wenn Sie niemals verkaufen wollen, tun Abwertungen nicht so weh. wurde in dieser Zeit des Aufruhrs geboren.

* Mitte 2011 begannen sich die Dinge zu erholen. Der S & P 500 prallte von seinen Tiefständen ab und die Leute waren wieder am Immobilienkauf interessiert. Die Zinssätze gingen zurück, und ich refinanzierte meine Immobilie, bevor ich 2012 meinen Job verließ. 2012 war der Zeitpunkt, an dem ich ernsthaft daran dachte, mein Haus zu verkaufen, da ich kein stabiles W2-Einkommen mehr hatte und Facebook gerade an die Öffentlichkeit gegangen war. $ 1.075.000 Schulden nur von diesem Haus ohne einen Tagesjob zu haben, war betreffend. Trotzdem dachte ich nur daran, das Leben zu vereinfachen! Zum Glück habe ich nicht verkauft, weil ein schöner fünfjähriger Bullenlauf folgte. Rückblickend hätte ich 2012 mehr Immobilien kaufen sollen.

* Im Jahr 2015 konnte ich meine 5/1 ARM 2.625% Hypothek nicht refinanzieren, obwohl ich mehr als $ 1.000.000 Eigenkapital in einer Immobilie hatte, die ich auf $ 2.300.000 im Vergleich zu Online-Schätzungen von $ 2.800.000 schätzte, weil ich keine zwei Jahre freiberuflicher Einkünfte hatte unter meinem Gürtel. Ich war enttäuscht, war aber der festen Überzeugung, dass sich vor dem im Juni 2017 angepassten Fixed-Rating eine weitere Chance ergeben würde.

* Im Jahr 2016 refinanzierte ich meine Hypothek auf 2,375%. Die Kosten für die Eigenbeteiligung betrugen nach Abzügen nur noch etwa 3.000 USD pro Monat (Hypothekenzinskosten von 1.682 USD, Vermögenssteuer von 1.600 USD, 200 USD für Versicherungen und 200 USD für Wartung). Inzwischen liegt die geschätzte Miete für das Haus zwischen 8.800 und 10.000 US-Dollar. Es ist ein Segen, durch eine Refinanzierung und Mietsteigerung die Kosten senken zu können.

* Leider sehe ich jetzt, dass der Immobilienmarkt in den nächsten zwei Jahren rückläufig ist, da das globale Wachstum nachlässt, private Bewertungen von Technologie- und Internetunternehmen sinken, Entlassungen zunehmen, neue Eigentumswohnungen den Markt füllen und ein Mangel an Liquiditätsereignissen wie IPOs das Unternehmen am Laufen halten Mitarbeiter illiquid. Wir sind zu schnell, zu früh aufgestiegen. Es ist Zeit für ein paar Einschränkungen.

* Nach einer Korrektur von 5% - 10% steigen die SF-Immobilien ab 2019 wieder auf eine vernünftige Wachstumsrate von 3% - 5% pro Jahr. Die Idee ist, die Tausenden von Uber-, Airbnb- und Pinterest-Mitarbeitern vor ihren Konkurrenten zu führen IPO-Sperrzeiten sind abgelaufen.

* Bis 2025 möchte ich die ursprüngliche Hypothek von 1.220.000 US-Dollar vollständig abbezahlen. Ich hatte immer das Ziel, diese Immobilie im Alter von 50 Jahren zu bezahlen. Die laufenden Kosten für den Besitz dieser Immobilie werden nach Abzug der monatlichen Abgaben auf etwa 2.000 USD sinken. 2.000 Dollar sind immer noch größtenteils auf Grundsteuern zurückzuführen, aber es ist weniger als die 10.000 Dollar pro Monat, die es kosten würde, die Immobilie zu mieten. Außerdem habe ich die Möglichkeit zu verkaufen.

* Wenn ich nichts anderes mache, wird diese Eigenschaft allein mir ein kleines Vermögen machen. Ich werde es brauchen, denn in 10 Jahren könnten 4 Millionen Dollar die neue 1 Million sein. Sicher, bis 2025 könnte ein massives Erdbeben, ein Feuer oder ein weiterer gewaltiger wirtschaftlicher Zusammenbruch meine Pläne zerstören. Gott sei Dank für Versicherungen und risikofreie Vermögenswerte. Aber wenn ich mich an das Programm halte, besteht die reale Möglichkeit, dass das Szenario, das ich in diesem Diagramm erstellt habe, wahr wird. Jetzt sind Sie dran, ein eigenes Szenario zu erstellen.

Aktualisierung 2018: Ich entschloss mich Mitte 2017, dass ich keinen Vermieter mehr nehmen konnte, also verkaufte ich mein SF-Miethaus für 2.740.000 $ oder 30X jährliche Bruttomiete. Ich bekam $ 9.000 pro Monat für den Ort, aber als ich nach Mietern für 45 Tage suchte, waren die besten zwei Angebote, die ich bekam, für nur 7.500 Dollar. Der Zustrom von neuen Luxus-Eigentumswohnungen wirkt sich wirklich auf die Preise aus. Am Ende nutzte ich $ 500.000 des Erlöses von $ 1,8 Millionen und kaufte Immobilien-Crowdfunded-Deals auf der RealtyShares-Plattform. Es gibt preiswertere Immobilien mit viel höheren Erträgen im Kernland. Nach der Geburt meines Sohnes im April 2017 war das Verwalten von Mietern zu viel PITA. Ich würde lieber 100% passiv verdienen.

Automatische Vermögensbildung

Ich habe meine Wette über die Immobilienpreise in den nächsten 10 Jahren gemacht. Jetzt ist es an der Zeit, Wetten zu Diversifizierungszwecken zu platzieren. Wir sind jetzt nahe der Spitze des Immobilienzyklus, wenn nicht bereits 2018. Es sei denn, Sie beabsichtigen, meine Spray-and-pray-Methode zu nutzen, um verzweifelte Verkäufer mit niedrigen Ballangeboten zu nutzen, auf veraltete Fisch-Eigenschaften zu bieten, die ursprünglich falsch bewertet wurden, oder einen Fixierer mit großem Aufwärtspotenzial zu finden. Warten Sie stattdessen bis etwa 2018, wenn Immobilienmakler und Verkäufer nicht mehr in Verleugnung sind.

Wenn wir jung sind, ist die Zeit auf unserer Seite. Aber sobald wir das mittlere Alter erreicht haben, beginnt die Zeit, unser Feind zu werden. Wir verlieren unseren Enthusiasmus und unsere Energie, je älter wir werden. Wir brauchen Zeit, um die Zyklen zu bewältigen. Wir brauchen Zeit, um Eigenkapital aufzubauen. Wir brauchen Zeit, um die Refinanzierungsmöglichkeiten zu nutzen. Alles, was ich als 39-jähriger Bursche machen möchte, ist Entspannung! Sobald wir über 55 sind, wird es schwieriger, den Kauf einer Immobilie zu rechtfertigen, weil wir vielleicht sterben, bevor wir es bezahlen.

Sparen Sie so viel wie möglich, finden Sie heraus, wo Sie in den nächsten 10+ Jahren leben möchten, und erhalten Sie eine lange Inflation, indem Sie mindestens ein Grundstück so jung wie möglich kaufen. Wenn Sie keinen einzigen Dollar in eine andere Anlageklasse investieren, erhalten Sie mindestens innerhalb von 30 Jahren eine vollständig abbezahlte Immobilie, um finanzielle Sicherheit zu bieten. Wenn Sie ein diversifiziertes Nettovermögen aufbauen können, umso besser!

Empfehlungen

Chirurgisch in Immobilien investieren: Wenn Sie nicht ständig hohe Grundsteuern zahlen möchten, keine Anzahlung für den Kauf von Immobilien haben oder Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares, eine der größten Immobilien, an Crowdsourcing-Unternehmen heute. Sie können in Angebote im ganzen Land für so wenig wie $ 5.000 investieren. Es ist kostenlos zu erkunden.

Suche nach einer Hypothek: Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren. Ihr Ziel sollte es sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten möglichen Zinssatz zu erhalten. Die Zinsen haben nach den Wahlen endlich wieder zu steigen begonnen.

Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

Teilen Sie Mit Ihren Freunden

Ihre Meinung: