Die durchschnittliche Suchdauer während meiner vorherigen drei Wechsel dauerte nur halb so lange. Ich schreibe zwei Gründe für die Laufzeitdifferenz an: 1) Preisgestaltung und 2) Gewandtheit. In den letzten 10 Jahren habe ich gesehen, dass mein Nettovermögen wie die meisten von euch wächst. Infolgedessen bin ich wählerischer bei der Wahl des "idealen Mieters" geworden, weil mein Mieteigentum als Prozentsatz meines Gesamtnettowertes abnimmt. Bei einem solchen Rückgang kommt es zu einer Verkürzung der Zeit, die ich für diesen Vermögenswert ausgeben möchte. Inzwischen habe ich meinen Preis um 400 Dollar erhöht, was einem Anstieg von 12,5% entspricht.
Meine ersten Mieter waren französische Staatsbürger ohne Kredit- oder Mietgeschichte. Ich war 2005 zum ersten Mal Vermieter, der meine Entscheidung auf Gut und Paystubs gründete. Glücklicherweise entpuppten sie sich als großartige Mieter, die vier Jahre lang blieben, bis sie heirateten und beschlossen, einen eigenen Platz zu kaufen. Vielleicht hatte ich Glück oder vielleicht sind die meisten Mieter einfach ehrlich zu den Guten und es ist nicht notwendig, so gründlich zu sein.
Mit jedem weiteren Mieter habe ich noch ein wenig mehr hinterfragt. Eine monatliche Mindestmiete von 40 X für Jahreseinkommen und Kreditpunkte von über 720 sind jetzt nicht verhandelbare Kriterien. Die durchschnittliche Kredit-Score für eine abgelehnte Hypothek Antragsteller ist 729, also bin ich nicht weit entfernt. Die eine Sache, die Vermieter verstehen müssen, ist jedoch, dass Sie nicht immer bekommen können, was Sie wollen. Nach der fünften Vorstellung gab ich fast nach, indem ich meinen Preis senkte, aber gerade rechtzeitig eine win-win Preisstrategie fand.
MAXIMIEREN SIE IHREN MIETEINKOMMEN WÄHREND DES UMSATZES
Ich könnte nach dem Mond fragen und wahrscheinlich ein paar Meteore bekommen, wenn ich mein Mietobjekt niedrig genug veranschlagen würde. Der Schlüssel ist, den aktuellen Markt für Ihre Mietobjekte zu ermitteln und Ihre eigene Umsatztoleranz zu verstehen. Es ist sicher zu sagen, dass jeder einzelne Vermieter hohe Preise und geringe Umsätze will. Mein Problem war, dass ich auf der absoluten Spitze des Bereichs preise und nicht die Auswahl des Wurfes bekommen konnte.
Grundlegende Marketing-Schritte Vermieter sollten berücksichtigen:
* Suchen Sie online, um den Markt zu verstehen. Craigslist ist der einfachste und effizienteste Ort, um nach vergleichbaren Immobilien zu suchen. Ich habe eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern, zwei Bädern mit Blick auf einen Park in einer schönen Gegend in San Francisco. Ich suche zuerst alle zwei Schlafzimmer, zwei Badezimmer Eigentumswohnungen in meiner Gegend. Dann beschränke ich die Liste auf fünf Einträge, die meiner Einheit so nah wie möglich sind. Selten werde ich eine perfekte Übereinstimmung finden, aber ich komme nahe. Dann verfeinere ich meine Suche weiter, indem ich einen oberen Höchstpreis bei der Suche einfüge, der 20% höher ist als der Durchschnitt der fünf Listen, um sicherzustellen, dass nichts fehlt, was mir fehlt. Die Märkte sind innerhalb einer Preisspanne von +/- 10% relativ effizient, aber Sie wissen nie.
* Machen Sie Ihren Eintrag schön. Jetzt ist es an der Zeit, Ihre Immobilie online aufzulisten. Natürlich wirst du die wundervollste, detaillierte Beschreibung deines Platzes schreiben. Es ist wichtig, Schlüsselwörter für die wichtigsten Parks, Krankenhäuser, Lebensmittelgeschäfte, Restaurants, Bars, Hauptstraßen und schöne Sehenswürdigkeiten für Suchzwecke zu berücksichtigen. Ich hatte zahlreiche Studenten von einem Graduate School Kontakt mit mir wegen ihrer Schule in meinem Angebot. Der zweite entscheidende Schritt ist, so viele Bilder wie möglich von möglichst vielen Räumen hochzuladen. Craigslist erlaubt bis zu 8 Bilder, so dass sie zuerst mit deinem besten Bild zählen.
* Vermeiden Sie Preise, die auf $ X.000 enden. Mit anderen Worten, 3.499, 3.497 oder 3.495 Dollar sind attraktiver als 3.500 Dollar. Preise unter der Hunderterzahl hilft auch, wenn Interessenten online suchen. Die Suchmaschine könnte die ganze Figur vermissen, aber die einfache Wahrheit ist, dass $ 3.495 besser klingt als mehrere Angebote bei $ 3.500. Es gibt unzählige Studien, die diese Tatsache bewiesen haben, und es gibt ganze Kurse über Preise in Business Schools.
* Lieber zu hoch als zu niedrig.Im Gegensatz zum Verkauf einer Immobilie, bei der ein niedriger Preis dazu beiträgt, Menschen dazu zu bringen, einen Bieterkrieg auszulösen, wird es unwahrscheinlich, dass Sie eine günstigere Mietpreisimmobilie erhalten. Es gibt noch keine Bietkriegskultur für Mietobjekte. In all meinen Jahren, die ich in San Francisco verbrachte, habe ich noch jemanden, der mir eine höhere Monatsmiete anbietet. Stattdessen werden die Mieter ihr Angebot versüßen, indem sie 3, 6, 12 Monate im Voraus zahlen und eine höhere Kaution hinterlegen. Am Ende des Tages erhöht das alles meine Mietrendite nicht, weil ich erwarte, dass meine Mieter mich trotzdem voll bezahlen. Die einzigen zwei Dinge, die meine Mietrendite erhöhen, sind höhere Miete und niedrigere Kosten (Hypothek und Wartung).
In zwei von vier Fällen fühlte ich, dass ich meine Einheit um 100 bis 300 Dollar zu niedrig bezahlte, weil ich ein tolles Haus von Leuten hatte, die während der offenen Häuser mit 8-10 Angeboten jedes Mal kommen. Ich konnte nicht mit gutem Gewissen zurückgehen und meine Preisvorstellungen online erhöhen, aus Angst, dass alle interessierten Mieter von meiner Gier abgewiesen würden. Stattdessen habe ich alle Anwendungen durchgesucht, um sicherzugehen, dass ich das Beste ausgewählt habe.
* "Or Best Offer" wird mehr weh tun als es hilft. Als Sicherheitsnetz entschied ich mich, nach meiner Preisvorstellung "Or Best Offer" zu verwenden, um Interessenten zu ermutigen, mir einen höheren Mietpreis anzubieten, wenn sie wirklich interessiert sind.Niemand hat es getan. Stattdessen begannen die Aussichten, mir stattdessen niedrigere Mietpreise anzubieten! Die große Mehrheit der Menschen, die OBO sehen, denken eine Chance, ein besseres Geschäft zu bekommen. Es ist nur so, wie wir als Verbraucher verkabelt sind. Niemand zahlt gerne im Kaufhaus aus. Und sicherlich bietet niemand mehr als nur zu fragen. Ein anderes Feedback, das ich von einem Relocation-Agent erhielt, war, dass OBO potentielle Mieter in einem heißen Markt abweisen könnte, die den Begriff als Fischfang für mehr ansehen. Menschen, die sich nicht in einen Bieterkrieg einmischen wollen, werden deshalb abgewiesen. OBO verletzt beide Wege, also nehmen Sie es heraus und seien Sie fest auf Ihrer Preisgestaltung.
* Berechnen Sie die Kosten, wenn Sie keine Mieter haben. Nehmen Sie einen Monat Miete und teilen Sie durch 12, um herauszufinden, wie viel Sie Ihre Miete senken können und sogar brechen, indem Sie einen Monat keine Miete haben. Nehmen Sie zum Beispiel $ 2.395 / 12 = $ 199.58. Mit anderen Worten, Sie können $ 2.195 pro Monat statt $ 2.395 pro Monat für zwölf Monate berechnen, um sogar zu kommen. Die Frage ist, wie lange Sie bereit sind, auf den richtigen Mieter zu warten.
Die Preisstrategie für Gewinner
Ich habe meine Suche Ende April für ein Einzugsdatum am 1. Juni gestartet. Ich erhielt ein paar Angebote bei voller Nachfrage, aber niemand, den ich für ideal hielt. Einige hatten zwei Hunde, andere wollten, dass ihre Eltern mehrere Monate im Jahr bei ihnen blieben und so weiter. Ich kam schließlich auf die folgende Strategie:
* Angebot eines Preisanreizes basierend auf der Dauer. Nach fünf offenen Häusern und nur noch 10 Tagen vom ersten Einzugsdatum am 1. Juni begann ich mir Sorgen zu machen, dass ich niemanden mit meinem um 12% höheren Mietpreisgewinn bekommen würde. Anstatt meine Preisvorstellung zu senken, entschied ich mich für ein Anreizsystem, wenn der Mieter bereit war, ein zweites Jahr zu bleiben. Sobald ich für ein zweites Jahr einen Rabatt von 100 Dollar hinzugerechnet hatte, begann ich, Anfragen von Leuten zu bekommen, die alle sagten, dass sie gerne zwei Jahre oder länger bleiben würden. Bingo! Ihr Wunsch, zwei oder mehr Jahre zu bleiben, entspricht meinem Wunsch, langfristig Mieter zu haben.
Ich hasse Umsatz und ich kenne nicht viele Mieter, die den Umzug genießen. Die Abneigung gegen den Umsatz ist eines der mächtigsten Werkzeuge, die Vermieter bei der Erhöhung der Miete haben. Wenn Sie glücklich in Ihrer Wohnung im Wert von 2.500 $ pro Monat leben, werden Sie sich wirklich bewegen, wenn der Vermieter die Miete um 4% erhöht? Der Mieter wird wahrscheinlich online suchen, aber es ist unwahrscheinlich, dass der Mieter umzieht, besonders wenn die Mieter abhängige Personen haben.
Vergessen wir einen Mieter für einen Moment als Geisel zu halten und konzentrieren uns auf Incentives. Da Sie am oberen Ende des vergleichbaren Bereichs preisen, haben Sie weniger Interessenten, die Anträge einreichen. Oder Sie haben eine Menge Leute, die Anwendungen einreichen und nicht weitermachen, weil sie bessere Möglichkeiten gefunden haben. Der Anreiz der niedrigeren Miete im zweiten Jahr kann auch bessere Mieter hervorbringen, die für das erste Jahr autarker sind, weil sie nicht riskieren wollen, den Deal zu verlieren.
* Setzen Sie die Preiserwartungen frühzeitig fest. Jeder ärgert sich über eine Preissteigerung ohne Service- oder Funktionsänderungen. Stellen Sie sich vor, Ihre Kabelfirma, Fitnessstudiomitgliedschaft oder Yoga-Studio erhöhen ihre Preise um 5% einen Monat. Nur aus Prinzip könnten Sie aufhören. Um die Wahrscheinlichkeit zu verringern, dass Ihre Mieter gehen, legen Sie die Erwartungen zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung fest.
In meinem Mietvertrag heißt es, dass es im zweiten Jahr einen Rabatt von $ 100 geben wird, wenn ein Mieter in einem guten Zustand ist und für ein ganzes Jahr bleibt. Darüber hinaus füge ich hinzu, dass, nachdem das zweite Jahr vorbei ist, der Mietpreis wieder auf den ursprünglichen Preis des ersten Jahres und nicht mehr als der Preis des ersten Jahres + 100 USD, z. erstes Jahr: 3.800 $, zweites Jahr: 3.700 $, drittes Jahr: 3.800 $ - 3.900 $. In der Tat halten wir beide eine Wahrscheinlichkeit von drei Jahren ohne Mietpreissteigerungen fest. In einem heißen Mietmarkt ist das Musik für die Ohren eines Mieters.
Die Preisstrategie erhöht drastisch die Wahrscheinlichkeit, dass sich der Mieter länger als ein Jahr aufhält, weil er sich nicht bewegen UND einen Preisrückgang bekommen muss. Nach dem dritten Jahr werde ich die Miete wieder auf das Marktniveau bringen, aber nicht mehr als 10%, nur um die Dinge koscher zu halten. Wenn der Mietmarkt unerklärlicherweise sinkt, werde ich die Miete gleich behalten.
LIEBE DEINE MIETER WIE FAMILIE
Der ideale Mieter ist jemand, der nie nach etwas fragt, immer pünktlich zahlt und immer marktübliche Mieten zahlt. Unglücklicherweise für Vermieter, viele wie ich haben nicht das Herz, die Miete auf das Marktniveau oder überhaupt etwas wegen Schuld zu erhöhen. Aber Sie müssen sich als Vermieter erinnern, dass Sie viel Zeit, Geld und Risiko investiert haben, um Ihr Eigentum zu besitzen. Der Markt bestimmt den Preis. Sie müssen nur herausfinden, was dieser Preis ist.
Ich ermutige alle Vermieter, ihre Mieter so gut wie möglich zu lieben. Schicke ihnen eine Flasche Wein, die sie an diesem Ort willkommen heißt. Sei immer reaktionsbereit, wenn etwas kaputt ist. Lass die Mieter ihr eigenes Leben leben, indem sie sie sein lassen. Schließlich werden sie wahrscheinlich weitermachen wie mein jetziger Mieter, der Liebe fand. In der Zwischenzeit verhindert ein guter Vermieter alle Arten von Ärger die Straße hinunter.
Empfehlungen zum Vermögensaufbau
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* Investieren Sie in Immobilien mehr chirurgisch: Wenn Sie nicht ständig hohe Grundsteuern zahlen wollen, keine Anzahlung für den Kauf von Immobilien haben, keine Liquidität in physischen Immobilien binden wollen und es leid sind, mit Mietern umzugehen, schauen Sie sich RealtyShares an, eines der größten Immobilien-Crowdsourcing-Unternehmen heute. Sie können in höhere Renditen im ganzen Land für so wenig wie $ 5.000 investieren. Die historischen Renditen lagen zwischen 9% und 15% und damit deutlich über der durchschnittlichen Aktienrendite. Es ist kostenlos zu erkunden und sie haben die beste Plattform herum.
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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.