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5 Gründe, warum Hauseigentum eine finanzielle Katastrophe sein kann

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Sie sind wahrscheinlich mit dem Skript vertraut:

1. Geh zur Schule.

2. Holen Sie sich einen gut bezahlten Job.

3. Finden Sie eine signifikante andere.

4. Kaufen Sie ein Zuhause zusammen.

Lasst es uns gleich kurz machen. Der "American Dream" des Wohneigentums wird uns von klein auf als erstrebenswert eingepflanzt. Viele betrachten es sogar als ein Recht auf Übergang ins Erwachsenenalter. Und am schlimmsten wird der Kauf eines Hauses oft als eine solide finanzielle Entscheidung angesehen.

Es ist alles Mist.

Ich bin dem Drehbuch gefolgt und bin bis jetzt ziemlich gut herausgekommen - ich war über Wasser in beiden Häusern, die ich besessen habe, ich hatte keine großen Katastrophen (und glücklicherweise), und ich bin geblieben innerhalb meiner finanziellen Grenzen. Das Beste von allem - mir hat die Arbeit am meisten Spaß gemacht.

Es gibt viele gute Gründe, ein Haus zu kaufen, aber es gibt mindestens ebenso viele schlechte - die meisten von ihnen sind auf der finanziellen Seite der Gleichung. Wohneigentum kann, wenn es ohne Vorsicht ausgeübt wird, Familien ruinieren. Ich schreibe das nicht aus der Perspektive von jemandem, der wegen eines schlechten Geschäftes verbrannt wurde, sondern von jemandem, der sich aller Fallen bewusst ist und sicherstellen möchte, dass Sie mit offenen Augen hineingehen.

1. Dein Haus ist keine Investition

Beginnen wir damit, indem wir den größten Heimatmythos töten - Ihr Zuhause ist keine Investition. Hier ist die Zusammenfassung, warum: Die Rückkehr ist Mist. "Investitionen" sind Vermögenswerte, in die Sie Geld stecken und von denen Sie erwarten, dass Sie mehr Geld zurückbekommen. Je mehr Rendite, desto besser. Die Immobilienpreise bleiben von Natur aus auf dem Niveau der Inflation, überschreiten sie aber nicht. In der Tat, über den letzten 125 Jahre, die wirkliche Rückkehr der Häuser war nur 69%! Das sind durchschnittlich weniger als 0,5% pro Jahr. 1 Dollar, das 1890 in ein Heim investiert wurde, würde heute 1,69 Dollar kosten.

Im Vergleich dazu, wie viel würden 1 Dollar, die 1890 in den Aktienmarkt investiert wurden, in realen inflationsbereinigten Dollars an Sie zurückfließen? 2.625 oder 1.553 mal so viel!

Das sollte einen Spike durch den Mythos "Ein Haus ist eine große Investition" setzen.

2. Eigenheim ist ein Geld-Drain

Lassen Sie uns nur so tun, als ob diese 0,5% jährlichen Renditen auf den Preis etwas sind, auf das Sie sich freuen. Sie würden einige harte Realitäten übersehen, wenn, dann. Die 15 oder 30-jährige Hypothekenzinsrate, die Sie zahlen würden, um diese Rendite zu erhalten, ist etwa das Achtfache dieser Rate - was Sie bereits in den negativen Bereich treibt. Tack auf weitere 1% für PMI, wenn Sie nicht eine 20% Anzahlung, und Sie sind bereits 4% + in das Loch.

Und dies berücksichtigt nicht einmal die sehr realen (und signifikanten) Kosten aller folgenden Faktoren:

  • Grundsteuern
  • Instandhaltung des Wohnraums
  • Hausreparatur
  • Renovierungs- / Upgradekosten
  • Hausversicherung (oder ein Dachpolicen-Add-on)
  • Dienstprogramm Kosten
  • Haftung

Wenn wir im Modus "muss kaufen" stecken bleiben, berücksichtigen wir selten die Gesamtkosten des Eigenheimbesitzes. Wir sollten nicht. Die Wohnkosten betragen durchschnittlich 31% des Einkommens in allen Einkommensgruppen und bis zu 40% in den unteren Einkommensgruppen. Das kann sehr wenig Spielraum für Einkommensverluste in Ihrem Budget lassen und keinen Spielraum für Einsparungen.

Ja, Sie können einen Teil Ihres Eigenkapitals wiedererlangen, wenn Sie ein Haus verkaufen, und das Mieten hat auch seine eigenen Kosten, aber sie sind normalerweise viel weniger riskant, bei einem niedrigeren Prozentsatz Ihres Einkommens.

3. Die Hypothek Steuerabzug ist es nicht wert

Wenn Sie nicht Ihre Steuern aufzählen und riesige Abzüge haben, ist jede Steuervergünstigung, die Sie von einem Hauseigentümer erhalten, ein Verlustsatz. Warum? Sie können keinen Hypothekenzinsenabzug zusätzlich zu einem normalen Steuerabzug hinzufügen.

Die Standardabzüge für 2017 und 2018 sind:

2017:

  • $ 6.350 für einzelne Filer
  • $ 6.350 für verheiratet, getrennt Einreichung
  • 12.700 $ für die gemeinsame Eheschließung
  • 9.350 $ für den Haushaltsvorstand

2018:

  • $ 12.000 für einzelne Filer
  • 12.000 $ für Verheiratete, separate Einreichung
  • 24.000 $ für die gemeinsame Eheschließung
  • 18.000 Dollar für Haushaltsvorstand

In meiner Hypothek Steuerabzug Aufschlüsselung Artikel, hob ich ein häufiges Szenario, wo Sie am Ende $ 13.000 (Hypothek Zinsen + Grundsteuern), die Sie nie zurück bekommen können. Mit der neuen Mathematik, nach der republikanischen Steuerreform, funktioniert die Mathematik nicht mehr, es sei denn, Sie haben massive Aufzählungen.

4. Preis zu Mietverhältnis könnte zu hoch sein, wo Sie leben

Jeder potentielle Hauskäufer sollte eine wichtige Kennzahl in Betracht ziehen, um zu bestimmen, ob es sinnvoll ist, zu mieten oder zu kaufen: das Preis-Miete-Verhältnis.

Preis-Miete-Verhältnis entspricht: durchschnittlicher Hausverkaufspreis / (durchschnittlicher Mietpreis x 12).

Als allgemeine Faustregel gilt:

  • Preis zu vermieten Verhältnis von 1 bis 15 = in der Regel besser zu kaufen als Miete
  • Preis-Miet-Verhältnis von 16 bis 20 = Einstieg in riskantes Kaufgebiet
  • Preis zu mieten Verhältnis von 21 oder mehr = viel besser zu mieten als zu kaufen

Um diese Metrik wirklich sinnvoll zu machen, müssen Sie jedoch berücksichtigen, wie viel Speicherplatz Sie tatsächlich benötigen. Die meisten Häuser sind 3 + Schlafzimmer, während die meisten Wohnungen 1-2 Schlafzimmer sind. Wenn Sie auf weniger Platz kaufen können, werden Sie als Mieter noch weiter kommen. Ein extremes Beispiel ist der Kauf eines Hauses mit 3 Schlafzimmern in San Francisco, das Sie 1,5 Millionen Dollar kosten wird, während Sie vielleicht ein solides 1-Zimmer-Apartment für weniger als 2.500 Dollar pro Monat finden können.

Platz benötigt ist ein großer Übergang zu meinem letzten Punkt.

5. Wir kaufen mehr Zuhause, als wir brauchen, und dann einen Haufen Mist, um es zu füllen

Wenn wir Häuser kaufen, denken wir oft nach 10, 15 Jahren darüber nach, wie viel Platz wir brauchen.Ich machte diesen Fehler und kaufte ein größeres Haus als nötig. Größere Häuser ergeben:

  • höhere Hypothekenkosten
  • höhere Versicherungskosten
  • höhere Wartungskosten
  • höhere Energiekosten
  • höhere Renovierungskosten
  • und höhere Grundsteuerkosten

Und Häuser sind heute größer als je zuvor. Die durchschnittliche Hausgröße in den Vereinigten Staaten für Neubauten ist heute 2.392 Quadratfuß, es war 1.660 zurück, als die Zählung begann, es 1973 aufzuzeichnen, ein Wachstum von 44%!

Um die Sache noch schlimmer zu machen, kaufen wir dann ein paar Möbel und Dekor, um all diese leeren, ungenutzten Räume zu füllen. Und dann kaufe Schließfächer, um all den nutzlosen unbenutzten Mist zu lagern, um Platz für neuen Mist zu schaffen. George Carlin sagte einmal: "Dein Haus ist ein Ort, an dem du deine Sachen aufbewahrst, während du raus gehst und mehr Sachen kriegst!". Traurig aber wahr.

Umgekehrt könnte Downsizing Ihres Hauses die klügste finanzielle Bewegung sein, die Sie machen können.

Ich sage nicht, dass jeder Hauseigentum ganz vermeiden sollte. Berücksichtigen Sie vielmehr die Realitäten, Risiken und finanziellen Nachteile, wenn Sie ein Haus besitzen oder blind dem Skript folgen.

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