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30-Jahres-Festhypothek Darlehen oder eine einstellbare Rate Mortgage (ARM)?

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Im Juni 2018 aktualisiert

Achten Sie immer auf die Long-Bond-Rendite der US-Regierung, z. die 10-jährige US-Treasury-Rendite. Die Zinssätze erreichten 2016 ein Tief von rund 1,37% und dürften aufgrund der internationalen Turbulenzen und der Nachfrage nach US-denominierten Vermögenswerten wie Anleihen, Immobilien und Aktien für den Rest des Jahrzehnts niedrig bleiben.

Allerdings hat die Federal Reserve endlich damit begonnen, den Leitzins zu erhöhen, was wiederum dazu geführt hat, dass die 10-jährige Anleiherendite im Jahr 2018 endlich steigen wird.

Wie Sie der untenstehenden Grafik entnehmen können, sind die Kurse seit Jahren rückläufig. Obwohl wir kurzzeitig 3% der 10-jährigen Anleiherenditen durchbrochen haben, ist der langfristige Trend aufgrund einer besser koordinierten Wirtschaftspolitik, eines besseren Verständnisses der Konjunkturzyklen und Produktivitätssteigerungen, die die Inflation gedämpft halten, zurückgegangen.

Aus dieser einfachen Tabelle werden Sie verstehen:

* Die risikolose Rendite

* Erwartungen auf Zinssätze

* Erwartungen an die Inflation

* Kredit- / Kreditkosten

* Risikoaversion oder deren Fehlen

* Die Gesundheit der Welt

Stimmt. Wenn Sie verstehen, was die neueste 10-jährige Schatzkammer bedeutet, können Sie viel Geld sparen, viel Geld verdienen und aufhören, ein Bozo zu sein, der nur dem Gehörten folgt und auf alles hört, was Ihnen sagt. Denke selbst!

Ich bin bestürzt darüber, dass die Leute mehr Hypothekenzinsen zahlen als sie müssen. Ein großer Teil davon ist, weil die Medien- und Hypothekenbeauftragten weiterhin Menschen dazu drängen, eine feste Hypothek mit einem festen Zinssatz zu erhalten. In Amerika beträgt der längste konforme Standard 30 Jahre.

Eine Kreditaufnahme am langen Ende ist eine suboptimale Mittelverwendung. Die Leute, die Sie in 30-jährige Festkredite drängen: 1) Sind nicht Wirtschafts Majors oder Bond Trader, aber Journalisten, und / oder 2) Haben Sie ein Interesse daran, Sie so lange wie möglich zu leihen, damit sie so viel Geld machen können Sie als möglich. Je höher die Rate ist, desto einfacher ist es für sie, eine breitere Spanne zu verdienen.

Warum eine 30-jährige Festhypothek eine Verschwendung ist

* Aufwärts fallende Zinskurve. Es ist wichtig zu verstehen, dass aufgrund des Zeitwerts von Geld und Inflation, je länger Sie sich ausleihen, desto höher der Zinssatz. Wenn du heute Geld von mir leihst, um mich morgen zurückzuzahlen, werde ich dir keine Zinsen berechnen. Aber wenn Sie heute Geld von mir leihen wollen, um es in den nächsten 30 Jahren zurückzuzahlen, denken Sie besser, ich werde Ihnen einen Zinssatz über der Inflation berechnen, um der Inflation entgegenzuwirken, Geld zu verdienen und etwas Risiko einzugehen von Standard. Mit anderen Worten, wenn Sie zu einem 30-jährigen Festzinssatz borgen, leihen Sie sich den teuersten Teil der Zinskurve aus.

* Durchschnittliche Aufenthaltsdauer. Zu allererst beträgt die durchschnittliche Dauer, in der man lebt und ein Haus besitzt, etwa 8 Jahre. Wenn das der Fall ist, was in aller Welt machst du eine 30-jährige Festhypothek für? Eine 23 Jahre lange Überschätzung der Eigentumsverhältnisse ist eine ernsthafte Fehleinschätzung aufgrund der vorliegenden Statistiken. Mit einem 5/1 ARM, ist Ihre Unterschätzung nur 3 Jahre, aber Sie haben das bereits gebacken.

* Match-Festpreis mit Dauer des Aufenthalts. Wenn Sie vorhaben, 10 Jahre lang in Ihrem Haus zu leben, sollten Sie als konservativste Darlehensdauer einen 10-Jahres-Festzinssatz (über 30 Jahre amortisiert) herausnehmen. Ein Festpreis von 10 Jahren ist billiger als ein Festpreis von 20 oder 30 Jahren. Es ist nur logisch, dass Sie Ihren Hypothekenzins mit Ihrer voraussichtlichen Aufenthaltsdauer abstimmen. Sicher, Sie bleiben vielleicht länger, aber Sie könnten auch kürzer bleiben. Wenn Sie wissen, dass Sie planen, in Ihrem Haus für immer zu bleiben, ist es gerechtfertigt, eine 30-Jahres-Fixed, aber ich würde immer noch nicht, weil 1) Sie wahrscheinlich Ihren Kredit schneller als 30 Jahre und 2) Die Spreads sind in dieser Umgebung ungerecht hoch.

* Darlehen mit veränderbarer Verzinsung haben eine Zinsobergrenze. Die Leute denken, dank der Panikmache der Medien- und Hypothekenbeauftragten, dass, sobald die Darlehensdauer mit variabler Verzinsung vorbei ist, Ihr Hypothekenzins explodieren wird und die Dinge super unbezahlbar werden. Dies ist nicht der Fall, weil alles relativ ist und die Preise begrenzt sind. Ich refinanziere mich zu einem 5/1 ARM bei 2,625% mit allen Gebühren und nach 5 Jahren kann der Zinssatz einmalig auf maximal 7,25% zurückgesetzt werden. Whoopdee doo! Nach 5 Jahren, wenn ich keinen zusätzlichen Kapitalbetrag bezahle, beträgt mein Haupthypotheksbetrag ungefähr 10% weniger. Ein Hypothekenzins von 7,25% bei einem um 10% niedrigeren Kapitalbetrag ist sehr gut verträglich.

* Wenn Raten höher steigen, werden Sie feiern. Dinge geschehen nicht in einem Vakuum. Die 10-jährige Rendite spiegelt die Inflationserwartungen wider. Wenn die 10-jährige Rendite und damit die Hypothekenzinsen sprunghaft ansteigen, bedeutet das, dass die Inflationserwartungen zumindest explodieren. Sie haben jedoch keine höheren Inflationserwartungen, es sei denn, die Nachfrage nach realen Gütern und Dienstleistungen steigt. Die höhere Nachfrage ist Ausdruck einer stärkeren Wirtschaft, und Ihre realen Vermögenswerte (Eigentum), durch Definition oder Inflation! Was ist also, wenn die Inflation von 2% auf 5% steigt und Ihre Hypothek aufgrund des 2% Spreads auf 7% zurückgeht? Wenn Ihr Haus jetzt um 5% aufgebläht ist und Sie ein Kredit-zu-Wert-Verhältnis von 80% haben, erhöht sich Ihr Barmittelrückfluss um 25%!

* 35+ Jahre hintereinander Deflation. Schauen Sie sich die historische 10-jährige Schatzrendite an. Die Preise sind seit 35 Jahren in Folge gesunken. Das stimmt, Leute.Sagst du mir, dass es hier keinen Trend gibt? Wollen Sie sagen, dass wir auf dem Weg massive Inflationsspitzen sehen werden (was ist gut so, wie ich gerade geschrieben habe)? In diesen 30 Jahren sind wir zu einer viel effizienteren Gesellschaft geworden, die die Geld- und Fiskalpolitik im Vorgriff oder mit kürzeren Vorlaufzeiten durchführt. Ja, es wird gelegentlich Aufwärtstrends bei den Preisen geben, aber ich bezweifle stark, dass es eine kontinuierliche Rampe in der Inflation von 5-10 Jahren geben wird, was bedeutet, dass Ihre 5-10-jährige ARM in Ordnung ist.

Was ist dein Seelenfrieden wert?

Versicherungsverkäufer und Hypothekenbeauftragte sind sehr geschickt darin, Angst hervorzurufen. Sie werden Worst-Case-Szenarien von Superinflation und erdrückenden Zahlungen malen, so dass Sie jetzt mehr Geld bezahlen können, als Sie sollten. Haben Sie eine 30-Jahres-Fixed bietet eine große Sicherheit, dass Ihre Zahlungen nie steigen werden. In der Tat werden Ihre realen Zahlungen tatsächlich im Laufe der Zeit sinken, da Sie einen festen Kredit mit immer abwertenden Dollars dank Deflation zurückzahlen werden. Die Frage ist, zu welchem ​​Preis ist das wert?

Wenn Sie wissen, dass die Zinskurve nach oben geneigt ist, müssen Sie die Spreads zwischen den einzelnen Kreditpunkten untersuchen. Nehmen wir an, ein fixer 30-Jahres-Kredit beträgt derzeit etwa 4% gegenüber 2,625% für einen 5/1-Arm. Nehmen wir an, Sie leihen 1 Million Dollar,der ideale Hypothekenbetrag. $ 1 Million X 1.375% = $ 13.750 mehr Zinsaufwand müssen Sie jedes Jahr für die Länge des Eigentums zahlen.

Wenn Sie das Haus für 7 Jahre besitzen, sind das $ 96.250 mehr Zinsaufwand, den Sie gezahlt hätten, wenn Sie bei 30 Jahren geliehen haben. Wenn die Zinssätze unverändert blieben (nicht wie in den letzten 30 Jahren), hätten Sie während der Laufzeit des 30-jährigen Festzinskredits mehr als 420.000 USD an Zinsen gezahlt! Das ist einfach lächerlich. Wenn jedoch Ihre innere Ruhe 96.250 $ oder 420.000 $ wert ist und Sie mit der Realität der Wirtschaft nicht umgehen können, Ihre Möglichkeiten nicht kennen und nicht an sich selbst glauben, dann warum nicht.

Das nächste Mal, wenn jemand dir ein 30-jähriges Festtagsgericht anbietet, frage sie: 1) Was war ihr Haupt in Hochschule oder Hochschule, 2) Wie oft haben sie vorher refinanziert, 3) Quiz sie auf, was die aktuelle 10-jährige Treasury-Rendite ist, 4) Wo war die 10-jährige Treasury-Ausbeute 10, 20 und vor 30 Jahren, 5) Wenn sie Hausbesitzer sind, 6) Wie viel mehr werden sie aus dir machen.

Nachtrag: Bitte nicht, es gibt einen großen Unterschied zwischen einem negativen Amortisationsdarlehen und einer Hypothek mit veränderlichem Zinssatz wie die, auf die ich mich hier beziehe. Ein Neg-Am-Kredit führt dazu, dass Ihr Kapitalgeber jeden Monat größer wird, weil er per Definition negativ amortisiert. Der Neg Am Kredit ist im Allgemeinen nur für ein Jahr und einen Teaser niedrigen Zinssatz festgelegt. Daher haben Sie einen niedrigeren als den Marktkurs + eine Zahlung, die auf einem niedrigeren Betrag basiert, der dem Auftraggeber hinzugefügt wird. Dies ist, wo Menschen in Schwierigkeiten geraten. Leute, die normale ARMs haben, sind nicht in Schwierigkeiten geraten, denn wenn ihr ARM schwebt, sind ihre Werte niedriger als beim ersten Sperren! Bitte verstehe diesen Punkt.

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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

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